Text: Johan Nordenfelt, Erik Olsson Fastighetsförmedling
Utbudet kommer att öka kraftigt när allt kommer i gång. Den stora frågan är snarast hur det blir med efterfrågan. Det finns saker som tyder på att efterfrågan är rätt stabil med lågt ställda förväntningar och diskonterade ränteökningar, samtidigt ser vi tecken på ett ökat intresse från köparna.
Nu när bostadsmarknaden kommer i gång kan man vara säker på att utbudsökningen blir stor. Utöver att många ser årsskiftet som en nystart och vill byta bostad, kommer många av alla de bostäder som inte såldes innan årsskiftet ut på marknaden igen när säljaren gör ett nytt försök att sälja. Ett stort utbud är bara bra så länge det matchas av efterfrågan. Det ger en vital bostadsmarknad där det är lättare att hitta en bostad som passar behoven. Den stora frågan är då hur det blir med efterfrågesidan.
En period med färre sålda bostäder under 2022 leder inte bara till att det byggs upp framtida utbudsökningar. Det leder också till ett uppdämt behov av att köpa ny en bostad på ett sätt som ökar efterfrågan i framtiden. Många har helt enkelt inte vågat eller kunnat byta till en bostad som passar behoven efter en förändrad familjesituation med födslar, dödsfall; separationer och annat.
Det ger en allt för pessimistisk bild om man bara fokuserar på att utbudet kommer att öka, och oroar sig frö det. På en marknad där många följer vårt råd, och säljer sin gamla bostad innan de köper ny för att minska den ekonomiska risken, kan det bli ett initialt utbudsöverskott när marknaden kommer i gång och många vill sälja samtidigt. Vart efter fler och fler lyckas sälja sin bostad och går från att vara säljare till att bli köpare på marknadens balansvåg betas överskottet av och vi får ett nytt jämnviktsläge mellan köpare och säljare. I vilken mån det behövs prissänkningar för att stimulera efterfrågan att bli tillräckligt stor för att absorbera utbudet återstår att se.
Utvecklingen av bolåneräntorna och en fortsatt hög sysselsättning är viktiga för att köparsidan skall våga agera så efterfrågan absorberar utbudet. Nyligen visade Erik Olsson Bostadsindex att fler räntehöjningar är diskonterade i de rekordlåga prisförväntningarna på ett sätt som gör efterfrågan mer motståndskraftig mot räntebeslutet i februari.
Under åren med låga räntor var det betydligt få som intresserade sig för föreningens skuldsättning och ekonomi i övrigt. Nu växer intresset snabbt eftersom föreningens lån påverkar framtida årsavgifter. Det gör timingen bra för en ny lag som säger att mäklaren måste upplysa om ”bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning” i objektsbeskrivningen från och med 1/1 – 2023. Med det nya nyckeltalet är det lättare för konsumenterna att jämföra skuldsättning och räntekänslighet i olika föreningar. Nyckeltalet påminner om ”lån per kvadratmeter”, men konstruktionen ger en tydligare bild, man får bättre precision och jämförbarhet tack vare att definitionen fastställs i lagen så nyckeltalet alltid beräknas likadant. Utöver lånen är det viktigt att sätta sig in i fastighetens tekniska status och kommande renoveringsbehov för att få en bild av föreningens framtida ekonomi, och boendekostnaderna den leder till.
När man bedömer utsikterna för 2023 är det viktigt att tänka på att inflationen mäter prisökningen jämfört med året innan, och inte prisnivån i sig. Även om prisuppgångarna skulle upphöra i vår skulle vi uppleva drivmedel, el och mat som smärtsamt dyra, men det finns ändå en viktig skillnad jämfört med hur det var 2022. Tack vare hög inflation 2022 får vi tacksamma jämförelsetal under 2023. Det räcker att prisökningarna avtar för att vi skall vara tillbaka i låg inflation, fast på en ny prisnivå. Skillnaden är viktig eftersom den låga inflationen i sig gör att Riksbanken kan dra ner räntan så vi slipper kombinationen med dyrare baskonsumtion som sänker våra reallöner och ränteökningar som strör salt i såren så det svider ordentligt. Bara att slippa oavbrutna ränteuppgångar skulle öka förutsägbarheten så oron minskar och köparna vågar agera på ett sätt som ger oss en starkare bostadsmarknad under 2023.
I Stockholm, Göteborg och Malmöområdet hade vi betydligt fler visningsbesökare i helgen jämfört med hur det var innan årsskiftet. Samtidigt har utbudet inte hunnit öka så mycket ännu. Det ger en starkare marknad. En känsla av tillförsikt verkar infinna sig när julen är avklarad och bolåneräntan är betald. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar som säljs redan innan den långa publika huvudvisningen har varit låg nu under helgerna.
