En av landets ledande bostadsexperter Lennart Weiss, kommersiell direktör hos Veidekke ser med oro på läget på bostadsmarknaden. I en intervju presenterar han sin analys av läget utifrån sitt framträdande vid Bostadsutvecklingsdagen 2022 och Veidekkes rapport ”Festen som kom av sig”.
Alla parametrar pekar mot en kraftig inbromsning för bostadsbyggandet framåt hösten 2022.
– Ja, jag har under mina 30 år i branschen inte varit med om ett sådant allvarligt läge, där alla kurvor pekar nedåt. Det påminner möjligen om krisläget åren 1990-91 då vi gick in i en omfattande finans- och fastighetskris.
När vi skriver år 2022 så är väl alla tämligen överens om att vi befinner oss mitt i en dramatisk tid, som framtida historiebedömare säkert kommer att beskriva exakt på det sättet. Vi är förvisso på väg ur en förlamande, mångårig pandemi som fått effekter på världsekonomin och därmed våra samhällen globalt och lokalt. Men hittills har villkoren för byggande och boende kanske inte berörts så påtagligt.
Men effekterna på bostadsmarknaden kommer nu och det närmast ofattbara faktum att vi på europeisk mark har ett pågående och sannolikt långdraget krig i Ukraina, får förstås förödande konsekvenser. Och det sker i ett läge där de kurvor som påverkar ekonomin och bostadsmarknad i Sverige redan visade negativa tendenser.
Festen som kom av sig
Lennart Weiss skräder inte orden när han gör sin högintressanta analys av lägesstatus för bostadsmarknaden i Sverige, och där den välkända bostadsprofilen förutspår en tvärnit under hösten 2022.
– Vi har en orolig höst framför oss i höst, tveklöst. Vi har använt begreppet ”Festen som kom av sig” för Veidekkes vårrapport med analys av läget, och som återkopplar till det faktum att vi så sent som i slutet av 2021 hade en ganska ljus framtidsbild där vi efter coronaperioden skulle återkomma till ett mer normalt läge, säger Lennart Weiss.
Men nu ser situationen således annorlunda ut. Och Lennart Weiss baserar sina förutsägelser på ett antal parametrar som både handlar om såväl branschlogiken i byggbranschen som de pågående kostnadsökningar som drabbar konsumentleden.
Materialpriser
Hushållskostnader/inflation
Räntor
Börsen
Obligationsmarknaden
Byggkreditiv
Arbetsmarknaden
Skenande materialpriser
Att vi har stigande materialpriser är ju känt för de allra flesta. Men nu justeras de uppåt nästan på daglig basis. Totalkostnaden för entreprenader inom byggandet bedöms enligt SCB ha ökat med cirka 12 procent. Men priserna på byggmaterial har sannolikt därmed ökat med i storleksordningen 20-25 procent.
– Vi har skenande materialpriser som trycker iväg kostnader, vilket redan utgör ett stort problem. Och då har vi utöver det kanske också en cementkris som kommer. Sedan vet vi redan att priserna stiger i konsumentledet för energi, drivmedel och livsmedel. Inflationstakten ligger nu kring 6-7 procent, säger Lennart Weiss.
Högre räntor i höst
En avsevärt högre inflationstakt möter Riksbanken genom att höjd räntenivå. Och en fortsatt allt högre räntenivå är att vänta under resten av året. Räntehöjningar sker snabbt förstås med avsikt att dämpa inflationen, inte minst inför stundande lönerörelser.
– Ja ingen med hyggligt långt minne vill förstås hamna i 1970-talets pris- och lönespiral, så vi kan förvänta oss en tämligen offensiv eller till och med aggressiv räntehöjningstakt från Riksbankens sida – de vill till varje pris undvika en sådan situation, säger Lennart Weiss.
Därtill har börsen fallit med 20-25 procent sedan årsskiftet, vilket i sin tur får konsekvenser för hushållens finansiella tillgångar och därmed riskbenägenheten för de resursstarka hushållen – det vill säga i de övre marknadsskikten för bostadsbyggandet sker en automatisk avmattning.
– Därtill har det skett ett dramatiskt väderomslag på obligationsmarknaden som utgör själva bränslet för bostadsfinansieringen. För ett år sedan kunde man låna till minusräntor. I dag är i stort sett marknaden för företagsobligationer iskall vilket betyder dyrare finansiering när lån ska sättas om eller nya projekt startas, säger Lennart Weiss.
Nyproduktionen faller
Därtill kommer banker att bli mer restriktiva och selektiva när det gäller byggkreditiv, och allt detta sammantaget får förstås konsekvenser för framför allt nyproduktionen. Inte minst den uppgång för produktion av hyresrätter som skett under senare tid, kommer att avstanna rejält.
– Det kan för all del vara fördelaktigt, vi såg redan för ett par år sedan att marknaden för hyresrätter, framför allt i landsorten börjar bli mättad, säger Lennart Weiss.
Han förutspår fallande bopriser på i storleksordningen tio procent i år. Och inbromsningen för nya bostadsprojekt under hösten 2022 kommer att bli kraftig. Från 65 000 byggstarter 2021 till 40 000 för 2022 men det kan mycket väl bli mer än så. En lägre bostadsbyggnadstakt kommer sannolikt också att vara gällande även under 2023.
Normalisering år 2024
Lennart Weiss är emellertid optimist såtillvida att han tror att ”krisen” kan vara relativt kortvarig, om Riksbanken och de internationella centralbankerna lyckas med sina intentioner att pressa tillbaka en högre inflationstakt.
– Jag kan som avslutning ändå säga att om Riksbanken och de internationella centralbankerna får ”stopp” på inflationstakten så kan vi vara uppe på banan igen framåt 2024. Men om den allmänna ekonomiska situationen leder till arbetsmarknaden sviktar – med större omfattning av uppsägningar och varsel så kan vi tyvärr få en situation med mer långvariga effekter. Och det blir i så fall en form av kris som vi inte sett på ett par årtionden i Sverige. Men det hoppas jag verkligen att vi slipper uppleva, avslutar Lennart Weiss.
På bilden: Lennart Weiss ser med oro på bostadsmarknadens utveckling
Foto: Veidekke
