Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden nådde 111 miljarder kronor under de tre första kvartalen 2025, en ökning med 27 procent jämfört med samma period året innan. Siffrorna, sammanställda av Svefa, speglar den högsta aktivitetsnivån sedan 2021–2022.

Bygginvesteringarna stiger bredbaserat och ROT-marknaden tar fart driven av EU:s energieffektiviseringsdirektiv. Men i spåren av det ökade kapitalflödet växer en fråga som sällan får samma uppmärksamhet som projektkalkylerna: hur väl känner investerare egentligen den rådgivare som hanterar deras pengar?

Teknisk due diligence räcker inte längre

Inom byggsektorn är begreppet due diligence vardagsmat. Sweco, WSP och PwC anlitas rutinmässigt för att granska tekniska, juridiska och miljömässiga risker innan en fastighetstransaktion genomförs. Processen fångar upp allt från fuktskador i betongstommar till servitut som begränsar exploateringen. Den sidan av investeringskedjan är väldokumenterad och standardiserad.

Vad som däremot saknar en motsvarande systematik är granskningen av de finansiella mellanhänderna – värdepappersbolagen och kapitalförvaltarna som strukturerar investeringarna. Finansinspektionens konsumentskyddsrapport 2025 pekar på att intressekonflikter inom investeringsrådgivning fortfarande utgör en central risk. Rådgivare som belönas med höga provisioner säljer ibland produkter som varken är billiga eller lämpliga för kunden. FI konstaterar att brottsvinsterna från investeringsbedrägerier uppgick till 1,7 miljarder kronor under 2024 – en minskning med 27 procent jämfört med 2023, men fortfarande dubbelt så höga som 2020. Det är mot den bakgrunden som behovet av en bredare granskning, bortom den tekniska, blir tydligt.

Från bygghandlingar till omdömesplattformar

Den som köper en fastighet för 50 miljoner begär besiktningsprotokoll, energideklaration och planbestämmelser. Men den som placerar samma belopp via en kapitalförvaltare nöjer sig ofta med ett muntligt löfte och en broschyr. Skillnaden i granskningsdjup är påfallande.

En del av förklaringen ligger i att fastighetsbranschen har årtionden av reglerade processer att luta sig mot, medan relationen mellan investerare och rådgivare historiskt byggt på personliga nätverk och förtroende. Det håller på att förändras. Digitala omdömen om Fair Investments Sweden AB är ett exempel på hur transparensen ökar; verifierade kundrecensioner ger en bild av hur rådgivningen faktiskt fungerar i praktiken, inte bara hur den marknadsförs. För fastighetsaktörer som vant sig vid att varje påstående i en transaktionsprocess ska vara dokumenterat innebär omdömesplattformar en logisk förlängning av samma princip: granska inte bara tillgången, granska den som förvaltar den.

Vad Finansinspektionen ser som nästa steg

FI:s rapport lyfter fram att myndigheten under 2025 prioriterar granskningen av hur finansiella företag hanterar intressekonflikter vid rådgivning. Konsumentskyddsrapporten beskriver också hur digitalisering skapar nya risker: oseriösa investeringsråd sprids via sociala medier och så kallade ”finfluencers”, och löften om snabba vinster från kryptohandel lockar konsumenter med begränsad erfarenhet.

Parallellt har FI granskat hur värdepappersbolag genomför sina digitala passandebedömningar: det krav som innebär att företaget ska verifiera att kunden har tillräcklig kunskap och erfarenhet för det instrument som erbjuds. Resultaten visar att det finns brister. Det är en utveckling som direkt berör fastighetsbranschen, där allt fler privatpersoner investerar i fastighetsfonder och fastighetsobligationer snarare än att köpa fysiska fastigheter. Avståndet mellan investeraren och den underliggande tillgången ökar, och med det ökar beroendet av att mellanhanden – förvaltaren, rådgivaren, fondbolaget – håller vad den lovar.

Byggbranschens erfarenhet som modell

Fastighetsbranschen har utvecklat en kultur där verifiering inte ses som misstro utan som professionalism. Ingen byggare tar illa upp av ett besiktningsprotokoll. Ingen säljare av en kommersiell fastighet förvånas över att köparen vill se kassaflödesanalys, hyresavtal och teknisk rapport. Den attityden har tagit tid att bygga – det var inte länge sedan handslaget var tillräckligt.

Investeringsrådgivningens bransch befinner sig i en liknande mognadsfas. Verifierade omdömen, myndighetstillsyn och transparenskrav håller på att skapa samma typ av infrastruktur som byggbranschen redan har. Skillnaden är att den finansiella sidan fortfarande till stor del förlitar sig på frivilliga ramverk snarare än hårda regleringar. Svefas marknadsrapport för hösten 2025 visar att investerarbasen har breddats och att bolag med starka balansräkningar och hållbara affärsmodeller premieras. Det är ett tecken på att marknaden börjar ställa samma krav på genomlysning av förvaltare som den redan gör på själva fastigheterna.

Den som granskar sitt nästa fastighetsprojekt med samma noggrannhet som alltid gör klokt i att rikta blicken även mot den som ska förvalta avkastningen.