Text: Pernilla Krantz

På ES Managements frukostseminarium tidigare i oktober pratade vd Daniel Svensson om vikten av att inte vänta med renoveringar. Skynda istället på processen och tjäna både tid och pengar. En renovering på 100 miljoner som försenas tre år innan upphandling innebär drygt 9 miljoner i indexpåslag, cirka 18 miljoner i förlorat driftnetto och cirka 30 miljoner i värdeförlust.

Detaljplaneprocesser och förstudier i Sverige kan ta upp till 10 år och ibland mer. Mängder av lönsamma och hållbara projekt kommer inte igång och både tid och miljoner går upp i rök.

– Det ska inte behöva ta mer än 15 veckor att komma igång med en upphandling efter projektstart och inte mer än sex månader från projektidé till signerat kontrakt med entreprenör, menar Daniel Svensson.

I de här fallen är tid verkligen pengar och det gäller även renoveringar.

– Vi vill visa att det finns många miljoner att spara genom att inte vänta, menar Daniel Svensson. Vi förespråkar så kallad strategisk renovering, det är både kostnadseffektivt och smart.

Spara med strategisk renovering

Strategisk renovering innebär att man ser över sin projektportfölj och gör en analys. I vilken ordning ska husen renoveras?

– Efter analysen driver man igenom renoveringarna så snabbt och effektivt som möjligt, efter några år är det högt tempo som gäller.

Den här strategin sparar miljoner kontra att vänta exempelvis tre år eller följa EU:s klimatpaket Fit for 55. Ett exempel på en renovering av 100 000 kvm visar på tydliga siffror. Nyckeltalen i Sverige för värme och el ligger ungefär på 150 kWh/kvm, efter renoveringen bör man ha kommit ner till 75 kWh/kvm, tycker Daniel Svensson.

– Det handlar oftast om 20-25 standardåtgärder för att ett hus ska bli energismart, bland annat tilläggsisolera vinden, byta ventilationen, byta till LED-belysning och injustera värmen. Om man gör det som behöver göras ska man kunna nå hit. Vi har ett eget exempel från ett hus från 1942, i lägsta energiklassen, där vi kom ner till 80 kWh/kvm. Och då kunde vi inte ens tilläggsisolera fasaden eftersom huset var K-märkt.

Försening kostar miljoner

Ett annat exempel är om en renovering på 100 miljoner istället försenas i tre år. Då kostar det:

+9,3 miljoner i indexpåslag 18 miljoner i förlorat driftnetto 3–7 miljoner i onödiga utredningar ≈30 miljoner värdeförlust (nuvärde)

Och tittar man enbart på energikostnaderna blir summan ännu större. Om man inte gör någonting får man 645 miljoner i ökade energikostnader fram till 2045. Handlar man enligt Fit for 55 blir kostnaderna knappt 495 miljoner men genomför man en strategisk renovering hamnar man på 363 miljoner.

– Gör man rätt frigör man alltså pengar, i detta exempel skiljer det 282 miljoner mellan scenario ett och tre.

Driftnettot är guldpengarna

Starta och driva projekt ska inte ta tid. Ser man till att ha en tydlig process, rätt verktyg, checklistor och standardiserade mallar går det bra att trycka på. Är man långsam i sin projektstart får man inte heller den hyresökning man förväntar sig, speciellt i hus från 60-talet där de tekniska installationerna sjunger på sista versen.

– Då skenar ofta akutåtgärderna iväg, kassaflödet blir dåligt och värdet på fastigheten sjunker. Tar processen för lång tid kan husen bli för gamla för att räddas och de positiva miljöeffekterna uteblir.

Dessutom kostar utredningarna, om man inte kommer igång, stora summor.

– Vi tog över en förstudie som pågått i sju år, där man lagt ner 15 miljoner bara i förstudiekonsultation. Efter bara en dag kunde vi konstatera att huset var rivningsbart.

Om man väntar blir också entreprenaderna dyrare, det glömmer många.

– De senaste fyra-fem åren har entreprenaderna blivit cirka 30 procent dyrare.

Om man istället drar igång ett renoveringsprojekt snabbt och effektivt ser man tydliga siffror redan efter ett år i ett exempel med fem fastigheter på sammanlagt 10 000 kvm. Hyran gick från 11 till 13, 9 miljoner, driftskostnaden gick ner från 8 till 3,6 miljoner och driftnettot ökade kraftigt, från 3 till 10,3. Och sist men inte minst, värdet på byggnaderna gick upp från 75 miljoner till 258 miljoner.

– Att få upp driftnettot är guldpengarna, det är viktigt att förstå, säger Daniel Svensson avslutningsvis.

Bild: Karolina Grabowska