De nya bolånereglerna innebär en lättnad för den som köper bostad, men en skärpning för den som vill låna till renovering. Johan Rongert, VVS-expert på Billigt VVS, varnar för att många husägare kan ha betydligt mindre låneutrymme än de tror.
Den 1 april 2026 trädde nya bolåneregler i kraft. För den som ska köpa bostad innebär förändringarna en lättnad när bolånetaket höjs från 85 till 90 procent, vilket innebär att kontantinsatsen sänks från 15 till 10 procent. Samtidigt slopas det skärpta amorteringskravet, som sedan 2018 tvingat hushåll med en skuld över 4,5 gånger bruttoinkomsten att amortera en extra procent per år.
Men bilden är inte entydig. För den som redan äger sin bostad och vill låna till en renovering pekar reglerna åt andra hållet. Taket för tilläggslån, det vill säga möjligheten att utöka ett befintligt bolån, sänks från 85 till 80 procent av bostadens marknadsvärde. Samtidigt införs en utökad tröghetsregel, där en bostad nu som huvudregel bara kan omvärderas vart femte år i syfte att öka låneutrymmet. Tidigare fanns ingen sådan begränsning.
För många husägare innebär det att renoveringsplaner som känts ekonomiskt rimliga nu behöver räknas om från grunden. Den som köpt sitt hus de senaste fem åren, eller som redan har en hög belåningsgrad, kan ha betydligt mindre utrymme än de trott, oavsett hur mycket bostaden stigit i värde sedan köpet.
– Många har nog räknat med att kunna renovera och sedan värdera om bostaden för att täcka kostnaderna. Det går inte längre på samma sätt. Femårsregeln gäller nu även när syftet är att låna mer, inte bara när man vill amortera mindre. Den som inte har koll på sin belåningsgrad och när den senaste värderingen gjordes kan få en obehaglig överraskning när de väl kontaktar banken, säger Johan Rongert, specialist inom VVS hos Billigt VVS.
Det finns ett undantag från femårsregeln, men ribban är hög. Banken kan godkänna en tidigare omvärdering om bostaden förändrats väsentligt, men det är banken som avgör från fall till fall, och beskedet från de stora bankerna är samstämmigt – vanliga renoveringar räcker inte.
Åtgärder som kan kvalificera är till exempel en större utbyggnad, friköp av tomträtt eller installation av bergvärme. Däremot faller köks- och badrumsrenovering, nytt tak, ny altan och byte av golv utanför. Löpande VVS-åtgärder som byte av rör, pumpar eller golvvärme hamnar sannolikt i samma kategori. Det är underhåll och förbättring, men inte den typ av strukturell förändring som bankerna kräver för att frångå femårsregeln.
– Det är lätt att tro att en badrumsrenovering eller ett nytt golvvärmesystem höjer bostadens värde tillräckligt för att banken ska godkänna en omvärdering. Men så fungerar det inte. Bankerna tittar på om bostaden förändrats strukturellt, inte om den blivit finare eller mer funktionell. Mitt råd är att ta reda på exakt vad som gäller för din bostad innan du planerar renoveringen, inte efteråt, säger Johan Rongert.
Så planerar du renoveringen med de nya bolånereglerna
● Ta reda på din belåningsgrad och när bostaden senast värderades. Taket för tilläggslån är nu 80 procent av bostadens marknadsvärde, och femårsregeln räknas från senaste värdering, inte från köpdatum. Om du inte vet var du ligger riskerar du att planera en renovering du inte kan finansiera via bolånet.
● Planera stora renoveringar i samband med köp. Vid köp av ny bostad kan du låna upp till 90 procent av bostadens värde. Det är ofta det bästa tillfället att säkra utrymme för kommande renoveringar, innan femårsregeln börjar ticka.
● Räkna med ROT-avdraget i kalkylen. Du får 30 procent av arbetskostnaden i skattereduktion, upp till 50 000 kronor per person och år. Vid större renoveringar där flera personer äger bostaden kan avdraget utnyttjas av varje delägare. Avdraget gäller arbetskostnad, inte material.
● Var medveten om att blancolån blivit dyrare. Blancolån är ett alternativ när bolåneutrymmet inte räcker, men från 2026 är ränteavdraget för lån utan säkerhet helt slopat. Det gör blancolån betydligt dyrare än tidigare och bör ses som en sista utväg snarare än en enkel lösning.
● Amortera ned belåningsgraden om du planerar en större renovering längre fram. Ju lägre belåningsgrad, desto mer utrymme för tilläggslån när det väl är dags. Den som amorterar ned under 70 procent minskar också amorteringskravet till 1 procent per år.
● Stäm av med banken innan du skriver på med hantverkaren. Räkna inte med att en vanlig renovering, som kök, badrum, golvvärme eller tak, triggar undantaget från femårsregeln. Bankerna kräver strukturella förändringar och avgör från fall till fall. Det är betydligt enklare att justera planen innan arbetet börjar än när fakturorna redan ramlat in.
BIld av Jeremy Wong
