För att ett avtal ska utgöra ett hyresavtal enligt 12 kap. Jordabalken så ska det röra sig om ett avtal genom vilka hus, eller delar av hus, upplåts till nyttjande mot ersättning. Jordabalken definierar dock inte begreppet “hus” och förarbetena ger inte heller någon tydlig vägledning avseende hur begreppet ska tolkas.

Indirekt besittningsskydd

Vid hyra av lokaler erhåller hyresgästen ett indirekt besittningsskydd om hyresförhållandet varat i mer än nio månader i följd. Lokalhyresgäster kan alltså i vissa fall ha rätt till ersättning från hyresvärden för den skada lokalhyresgästen lider genom att den tvingas flytta ut ur lokalen. Det indirekta besittningsskyddet kan dock brytas om det föreligger vissa så kallade besittningsbrytande omständigheter, och då kan hyresgästen behöva flytta utan möjlighet att få ersättning. Besittningsbrytande grunder innebär att hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser så pass allvarligt att det inte kan krävas att hyresvärden förlänger hyresförhållandet och hyresgästen är då skyldig att flytta ut från lokalen utan ersättning.

Högsta domstolens avgörande

I och med den något otydliga definitionen av begreppet hus eller del av hus, uppstod en tvist mellan en hyresvärd och hyresgäst i det ovan nämnda rättsfallet. Frågan som prövades av Högsta domstolen var om en upplåtelse av ett utrymme i ett bergrum kan utgöra ett hyresavtal enligt 12 kap. Jordabalken.

Högsta domstolen börjar med att ange några tydliga exempel på hus, som bostadshus, gallerior och parkeringshus samt att avtal om upplåtelse av en garageplats i ett parkeringshus brukar betraktas som hyra, då upplåtelsen avser nyttjanderätt till del av hus. Vidare framhåller domstolen att en carport, som saknar väggar, däremot inte kan anses utgöra ett hus.

Högsta domstolen går sen vidare till att konstatera att bergrum utnyttjas numera för många olika ändamål och frågan om ett bergrum i ett visst fall ska anses vara ett hus enligt jordabalken kan därför inte endast besvaras utifrån en allmänspråklig tolkning av orden bergrum och hus. Avgörande blir i stället bergrummets utformning och funktion.

Hyresgästen yrkade i första hand att den upplåtna ytan är att betrakta som ett hus, eller del av hus, eftersom det har uppförts väggar, golv och tak, vilket enligt hyresgästen också varit en förutsättning redan vid tillträdet. Högsta domstolen ansåg dock att det inte var visat att upplåtelsen avsåg ett hus eller del av ett hus enligt hyresgästens förstahandsgrund.

I andra hand yrkade hyresgästen att parkeringsgaraget som sådant är att betrakta som ett hus eller del av hus. Högsta domstolen konstaterar att garaget är utformat på ett sådant sätt att det uppfyller de krav som kan ställas på ett hus. Det finns inte något i garagets utformning som på ett tydligt sätt skiljer det från ett sedvanligt parkeringsgarage, bortsett från att det finns vissa synliga delar som består av berg. Det avsedda ändamålet med upplåtelsen har varit att driva en biltvätt inom det upplåtna utrymmet. Verksamheten där har utgjort en del av shoppingcentrets övergripande affärsidé. Avtalet har inneburit relativt långtgående förpliktelser för hyresgästen, bland annat i fråga om driften av verksamheten och skötsel av utrymmet.

Högsta domstolen konstaterar därmed att parkeringsgaraget vid en samlad bedömning bör anses vara ett hus i jordabalkens mening. Avtalet har avsett upplåtelse av del av hus till nyttjande mot ersättning och upplåtelsen har därmed utgjort ett avtal om hyra och bestämmelserna i 12 kap. jordabalken är därför tillämpliga på upplåtelsen.

Bild: Ray_Shrewsberry