Eslövs Bostads AB driver ett intressant projekt där stadens gamla spritfabrik byggs om till bostäder och kontor. Befintliga delar av husen tas tillvara, och i projektet återbrukas framförallt tegel. Projektet blir värdefullt att relatera till för många som tänker praktisera återanvändning och återbruk.
Stora delar av exteriören behålls och husen byggs på med samma yttre gestaltning som det befintliga. Den kulturskyddade miljön och industrihistorien kommer att samsas med fullt moderna lägenheter och nytt kontor för Ebo.
Fabriken uppfördes ursprungligen 1904 och inledningsvis producerades mjölkpulver här. Redan 1910 upphörde tillverkningen, och anläggningen gjordes om till spritfabrik av Skånes Spritförädling AB. I och med förstatligande och sammanslagning kom den i Vin & Sprits ägo 1917 som drev verksamheten fram till 1957. Därefter har fabriken använts som lager, för utställningar och av svartklubbar.
Frågan har varit om det hela skulle rivas eller bevaras. Fabriken fick sedan beslut på att den ska sparas som kulturminne och därför måste delar bevaras och utseendet i stort gå i samma stil som tidigare. Byggnaderna är Q-märkta och bevarandekrav regleras i detaljplan. År 2013 förvärvades fastigheten av Eslövs Bostads AB som nu alltså utvecklar den.
– Frågan var inte om fastigheten skulle bevaras, för det fanns det ju beslut på, utan hur vi skulle kunna utveckla den. Det är både en ekonomisk och teknisk utmaning, säger Kristina Forslund, vd för Eslövs Bostads AB
Långt drivet återbruk
Projektet karaktäriseras av återbruk, både i form av byggnadsdelar som får stå kvar och material som används på annan plats i huset eller inom området i övrigt. För en av de befintliga huskropparna behålls hela volymen. För de övriga fem bevaras åtminstone fasader, men interiören blir ny och huskropparna byggs på med flera våningar.
Redan innan det aktuella projektet sattes igång, skannades hela fabriken och en 3D-modell framställdes. Denna har utgjort ett mycket användbart underlag vid planering och projektering. Givetvis har det varit en mycket stor utmaning att projektera (och även klara byggproduktionen) för att skapa bostäder i tidigare fabrikshallar, med allt vad det innebär av nya bjälklag och nya planlösningar.
Återbruk tillämpas i stor utsträckning. Hela exteriören karaktäriseras av tegelfasader och så även efter att det hela blir klart. Som nämnts återanvänds en hel del av fasaderna på sin plats. Annat tegel plockas ner. I befintliga fasader används gammalt tegel och i nya fasader blandas gammalt och nytt.
– Återbruk är projektets själva själ. Teglet används både i fasader och som golvbeläggning i stället för klinker, berättar Kristina Forslund.
Att klimatavtrycket minskar är enbart en av fördelarna med återbruket. Just återbruket av tegel innebär undvikande av utsläpp på 400 ton CO2e. Ebo låter utföra klimatberäkningar, och en heltäckande sådan görs då projektet är klart. Detta för att få kunskap om klimatavtrycket, och bland annat återbrukets roll för det slutliga resultatet.
– Gjutjärnsfönster tas ner och renoveras hos en lokal smed som finns i samma kvarter. Bland annat återbrukas också en gjutjärntrapp som kommer att användas i vår bobutik.
Även kontor
Sammanlagt får området 55 lägenheter, där av tre radhus. Dessutom kontor, bobutik och 40–45 garageplatser.
– Inredningen i bostäderna blir lite utöver det vanliga, vi kan kalla det bostadsrättsstandard, säger Kristina Forslund. Lägenheterna inom befintliga väggar kommer att ha synligt tegel inne, både dessa lägenheter och de med placering i påbyggnader kommer att ha innertak i rå betong, och svarta installationer, detta för att knyta an till kvarterets historia. Alla lägenheter får diskmaskin och mikrovågsugn, samt trägolv.
I mitten av december kommer en av byggnaderna att stå klar, nämligen den med kontorslokaler och en påbyggnad med två lägenheter. I lokalerna kommer Ebo att flytta in sitt kontor. Även en bobutik öppnas, och genom att logga in med Bank-ID blir det möjligt att besöka butiken när som helst på dygnet.
De övriga byggnaderna ska stå klara under hösten 2025.
Samverkan och underhandsprojektering
För byggproduktionen svarar NCC. Arbetet handlades upp som en byggentreprenad i samverkan. Entreprenören valdes genom ett upphandlingsförfarande baserat på mjuka parametrar, genom intervjuer med anbudsgivare, där de fick visa kompetens och referenser. NCC kvalificerade sig bland annat genom att de byggt Kungsörnen i Helsingborg, ett projekt med hög miljöprofil.
Vid projekteringen och byggproduktionen av Gamla Spritfabriken har NCC och konsulter stor nytta av den skanning som Ebo lät utföra i ett tidigt skede. Med skanningen som grund framställdes en 3D-modell. Den beskrev hur de befintliga husen och byggdelarna såg ut, och därefter kunde konsulterna dimensionera tillägg i form av bland annat nya bjälklag.
– I den här typen av projekt får man vara beredd på att det dyker upp en del överraskningar. Allteftersom vi river och demonterar upptäcker vi nya saker som kräver projektering under hand. Likafullt har konsulterna stor nytta av 3D-modellen, berättar Adam Borg, projektchef hos NCC.
– En tanke är att tillämpa långt drivet återbruk. Dels återbrukas hus och fasader som får står kvar, dels återbrukas byggmaterial såsom tegel.
Tegelstenar som tas ner skickas till ett företag i Falkenberg, som rensar stenarna från bruk och provar hållfastheten. Tegel godkänt för återvinning används i befintliga fasader. I påbyggnader blandas gammalt och nytt. Befintliga fasader som sparas fogas om enligt gamla hantverkstraditioner med hjälp av träredskap och kalkcement som material.
Även andra material återanvänds. Gjutjärnsfönster tas ner och skickas till en lokal smed som blästrar, lagar och målar om. Även trappor i stål samt en del balkar återanvänds. Man försöker återbruka byggdelar av trä, men detta är svårare.
För att omvandla fabrikslokaler med hög inre takhöjd till bostadsvåningar krävs en hel del nytt. Exempelvis gjuts bjälklag mellan befintliga ytterväggar, ett moment som känns omvänt för den som bygger enbart nya hus. För Spritfabriken används klimatförbättrad betong, både i platsgjutningar och i prefab-element. (Från Kungsörnen har NCC erfarenhet av klimatförbättrad betong.) I båda fallen är det utmanande att konstruktionslösningarna måste förhålla sig till befintliga byggnadsdelar som varierar mycket i mått.
– För den här typen av projekt är det nödvändigt med en hel del projektering under byggets gång och i nära samverkan med konsulterna, den antikvarie som anlitas och inte minst beställaren. Ebos projektledare Anders Sätmark finns på plats hela tiden vid bygget. Det är återkommande dialoger med parterna i projektet, säger Adam Borg, som själv disponerar huvuddelen av sin arbetstid på byggplatsen.
– Gamla Spritfabriken blir en bra referens för oss, sett ur marknadssynpunkt, men även så till vida att våra yrkesarbetare får något att vara extra stolta över, avslutar Adam Borg, projektchef hos NCC.
Samtidigt som Gamla Spritfabriken är ett mycket intressant exempel på återbruk, är det ett mönsterprojekt för Eslövs kommun, för att utveckla denna del av staden. Till saken hör nämligen att kvarteret varit något av stadens baksida. När omvandlingen av fabriken är klar, öppnas nya möjligheter att utveckla fastigheter även österut i denna del av staden.
FAKTA
Tidplan: hösten 2022 – hösten 2025
Byggherre: Eslövs Bostads AB
Byggentreprenör i samverkan: NCC Sverige AB
Arkitekt: LINK Arkitektur AB
Kostnad inkl. byggherrekostnader: 428 miljoner kronor