Vad gäller förorenade områden finns det flera viktiga fällor att undvika vid ny- eller ombyggnation. PE Teknik & Arkitekturs miljökonsulter stöttar effektivt fastighetsägare i arbetet med att undgå dem.
Enligt miljöbalken innefattar förorenade områden när det gäller fastigheter mark- eller vattenområden, grundvatten, sediment, byggnader eller anläggningar som är förorenade på ett sätt som kan medföra skada eller olägenhet för människors hälsa eller miljön.
Krister Honkonen är senior specialist inom förorenad mark/byggmiljöinventering på PE Teknik & Arkitektur. Han förklarar att det finns tre stora riskaspekter att hantera:
– Till att börja med finns juridiska risker kring ansvaret för eventuella föroreningar som uppdagas. Ifall det saknas en ansvarig verksamhetsutövare som orsakat föroreningarna, till exempel om det handlar om ett gammalt industriföretag som inte längre finns, så kan fastighetsägaren få ansvaret för en kostsam sanering. Alternativt riskerar man en långdragen rättslig tvist om vem som ska betala vad, eftersom det är en bedömningsfråga vad någon som förvärvar en fastighet anses behöva ta reda på själv.
Det finns även ekonomiska risker att förebygga då man på förhand vet att en fastighet har en miljöskuld.
– Tyvärr är felvärdering vanligt och det kan sluta med skyhöga saneringskostnader för att fastigheten ska bli användbar på det sätt ägaren tänkt sig. Utöver förorenade områden, så gäller detta förstås även för byggnader som kan innehålla miljö- och hälsofarliga material, fortsätter Krister Honkonen.
Det sista riskområdet handlar om tidsaspekter, vilket de senaste årens snabba kostnadsökningar i byggbranschen har gjort än väsentligare.
– Den som inte tänkt efter före och i god tid gjort alla utredningar, faktakontroller kring fastighet och byggnad, anmälningar till myndigheter och ansökningar om tillstånd, riskerar att spräcka sina tidplaner för köp, byggnation och så vidare. Myndigheter kan ha långa handläggningstider, vilket kan sinka byggprojekt. Byggherren riskerar då både kostnadsökningar och extrakostnader för resurser som inte kan utnyttjas enligt plan, säger han.
Rätt kompetens tidigt
Hur kan då fällorna undvikas? PEs rekommendation är att involvera rätt kompetens redan inför fastighetsköpet.
– Vi vill helst komma in och göra en ordentlig undersökning innan köp, där vi tittar på historiken för både fastigheten och dess närområde. Genom en undersökning enligt Naturvårdsverkets metodik för inventering av förorenade områden, MIFO, går vi igenom olika informationskällor för att bedöma riskerna och beräkna vilka kostnader de kan medföra. Det kan ge fördelar i förhandlingarna inför köpet och öppna för att reglera ansvaret för saneringskostnader i avtalet med säljaren, konstarerar Krister Honkonen.
Miljökonsulter kan sedan bidra med en fördjupad undersökning och provtagning på plats inför detaljplanearbetet eller när man väl börjar planera för hur bygget ska se ut. Här är det också viktigt av att vara ute i god tid och anpassa omfattningen av undersökningen utifrån både tidigare och planerad användning av fastigheten.
– Ju tidigare vi kommer in, desto bättre kan vi planera projektet tillsammans med kunden så att allt kan göras effektivt och optimerat. Utifrån studier av fastighetens historik skapar vi en bild av vilka ämnen och kemikalier som har använts på platsen och därmed vilka möjliga föroreningar som kan förekomma. Det har vi sedan med oss inför provtagning, så att vi vet om vi till exempel borde leta efter DDT, PFAS eller klorerade lösningsmedel. Finns ingen specifik information tar man oftast standardprover, vilket kan innebära oplanerade kompletteringar och tidsfördröjningar om annat framkommer under projektet, säger han.
Utgå från planerad användning
– För att rätt kunna bedöma de ekonomiska riskerna bör fastighetsägaren ha en dialog med miljökonsulten om en lämplig omfattning av undersökningen. Ofta är det både bättre och mer kostnadseffektivt att göra sig en helhetsbild utifrån vad man vill göra med fastigheten, snarare än att nöja sig med att bara uppfylla det tillsynsmyndigheter kräver, fortsätter han.
Planerar fastighetsägaren till exempel att bygga upp en ny industriverksamhet på en gammal industrifastighet så behöver kanske inte undersökningarna vara så fördjupade. Ska en ny eller renoverad byggnad användas till kontor, kan dock saneringsbehoven, och därmed undersökningarna, bli mer omfattande. Är det slutligen bostäder man vill ha på sin fastighet så blir kraven ännu högre.
– Den planerade användningen är en väldigt viktig aspekt när man planerar utredningens omfattning. Utgår man från den från början så går det att optimera hela processen, slår Krister Honkonen fast.
PE kan stötta hela vägen från inledande förhandlingar om att köpa en fastighet till dess bygget ska slutrapporteras. Vi kan undersöka miljörisker, föreslå vilka åtgärder som behövs, värdera ekonomiska risker och ta fram kostnadskalkyler, hålla i myndighetskontakter med anmälningar och rapportering samt genomföra miljökontroller under tiden som entreprenaden pågår och se till att allt flyter på enligt den anmälan som upprättats.
– Vi har alla bitar på plats på PE. Även om vi är en jämförelsevis liten grupp har vi många kompetenser inom den, med mycket lång samlad erfarenhet. För kunderna blir det en fördel att vi från vår sida kan erbjuda dem en närhet till alla kompetenser som är involverade i deras projekt, avslutar Krister Honkonen.
Bästa sätten att förebygga miljörisker
Hantera frågor om förorenade områden redan i tidiga skeden.
Anlägg ett helhetsperspektiv utifrån vad som planeras för fastigheten.
Skaffa god kontroll över fastighetens historik och vilken verksamhet som har bedrivits där.
Optimera undersökningstrategin från start för att hålla ner kostnaderna och få ut rätt information från provtagningarna.
Gör tillräckligt omfattande undersökningar för att kunna bedöma de ekonomiska riskerna.
