Text: Erik Olsson Fastighetsförmedling
Eftersom räntan är den överlägset viktigaste faktorn för bostadsmarknadens utveckling är det avvaktande nu inför räntebeslutet. Många uppskjutna bostadsaffärer kommer att genomföras när hushållen känner att ovissheten minskar.
Uppdateringen av Erik Olsson bostadsindex tyder hittills på att synen på bostadsmarknadens utveckling inte är lika negativ som tidigare. Att stoppet i Ringhals 4 försenas ända till 19:e mars, när den kallaste vinsten redan är avklarad, väntas inte ge så höga elpriser tack vare milt väder och fyllda gaslager i Europa. Att lagren av energi är så fulla i Tyskland och andra länder gör redan nu att elpriserna är mycket lägre än i december, och att de lär vara det ett tag. Det är positivt på två sätt. Särskilt om man bor i villa ger billigare el en sänkt boendekostnad, samtidigt som lägre elpriser ger lägre inflation som kan ge oss alla lite lägre bolåneränta än annars.
I många år har ökningen av hushållens bostadslån, med fokus på den ökade räntekänsligheten den skapar i hela ekonomin, stått i centrum. I det perspektivet är det positivt att se att bostadslånen inte ökar alls lika snabbt nu när Riksbanken har lämnat sin nollränta. I december 2021 ökade bostadslånen med 3,5% per år. Det är den lägsta ökningstakten på över 20 år. Så sent som för ett drygt år sedan var ökningen runt 7%. Under samma period har den genomsnittliga bolåneräntan samtidigt gått från 1,4% till 3,4%, vilket är en ökning med ungefär 150%. Höjda räntor och en ökad osäkerhet inför framtiden har skapat det som myndigheter och andra har försökt åstadkomma i flera år vid införande av bolånetak, amorteringskrav och annat som inte bitit alls lika bra. En viss ökning av bostadslånen är naturlig. Den som köper en bostad finansierar en stor del av värdeökningen under tiden som säljaren har ägt bostaden (villa 30 år och lägenhet 10 år) med bostadslån. När en bostad säljs för ett pris som är flera gånger högre efter många år är det naturligt att den nya ägaren har större lån än den gamla. Många års värdestegring frigörs i form av bostadslån ungefär som koldioxiden när man eldar med fossila bränslen.
Vid årsskiftet infördes en ny riksbankslag där det står att Riksbanken vid sidan om inflationsmålet också skall ”bidra till en balanserad utveckling av produktion och sysselsättning”. Samtidigt som marknaden förväntar sig att Riksbanken höjer räntan med 0,5% ser till exempel SBAB tecken på att inflationen redan har toppat. Utöver att priserna inte ökar lika snabbt dämpas inflationen av att hushållen konsumerar billigare alternativ för att få pengarna att längre.
Till det kommer att det tar några månader innan de redan genomförda räntehöjningarna får full effekt i ekonomin. Även om omvärlden nu höjer sina räntor, så att vi får en svagare krona som gör att vi importerar inflation på ett sätt som pressar Riksbanken att höja räntan i Sverige, är det med andra ord mycket som talar för att det skulle vara bra att vara försiktig med räntan så inte effekten blir för stor när den väl inträffar.
Det finns redan tecken på att vi går in i en lågkonjunktur som påverkar sysselsättningen negativt. Tack vare att sysselsättningen är så hög har vi klarat av att bo kvar trots prishöjningar på baskonsumtion och höjda bolåneräntor. Skulle för höga räntor öka arbetslösheten kan det leda till att vi får en ny typ av utbud bestående av bostäder som ägs av arbetslösa som tvingas sälja på grund av högre räntekostnader och lägre inkomster som arbetslös.
Ett större utbud med säljare som har ett dåligt förhandlingsläge leder till lägre bostadspriser. Omvänt finns det mycket som talar för att bostadsmarknaden stärks när de oavbrutna räntehöjningarna upphör så hushållen får fast mark under fötterna och kan planera sin ekonomi bättre. Bristen på förutsägbarhet gör att många har skjutit på sin bostadsaffär på ett sätt som gör att det finns ett uppdämt behov av att flytta till en bostad som passar behoven bättre för att familjeförhållanden och annat har ändrats.
I Stockholm har vi fler, men fortfarande avvaktande, visningsbesökare. Många hoppas få ett säkrare beslutsunderlag när räntebeslutet kommer. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Stockholm som säljs redan innan den långa publika huvudvisningen är obefintlig.
I Göteborg har vi betydligt fler visningsbesökare nu, trots att utbudet av bostäder växer. Samtidigt är det väldigt avvaktande och ändå minst lika svårt att få bud. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Göteborg som säljs innan den publika huvudvisningen är låg, men har ökat lite till knappa 10%.
I Malmöområdet är intresset för våra visningar större med fler spekulanter. Vi säljer bostadsrätterna snabbare och budgivningar har blivit vanligare. Villamarknaden är fortfarande riktigt trög. I Skåne är andelen bostäder som Erik Olsson förmedlar redan innan den långa publika visningen kvar under 5%.
