Text: Erik Olsson Fastighetsförmedling
Hittills ökar marknadsaktiviteten på ett balanserat sätt. Frågan är i vilken mån spekulanterna vågar agera. Räntan är central med nytt beslut i februari som kan öka förutsägbarheten. Det vore positivt.
Nu när bostadsmarknaden kommer i gång ökar utbudet ungefär som vi trodde. Hittills verkar efterfrågan hänga med. Vi har fler visningsbesökare, men frågan är i vilken mån köparna vågar agera redan nu innan det nya räntebeslutet den 9:e februari. Vi räknar fortfarande med att färre sålda bostäder under 2022 har skapat ett uppdämt behov av att köpa ny en bostad på ett sätt som ökar efterfrågan i framtiden. Frågan är när köparsidan vågar agera på det. Intresset finns, men finns modet? Det blir ovanligt spännande att se hur förväntningar och marknadspsykologi är i Erik Olsson Bostadsindex nu i februari.
Mindre ekonomiska marginaler hos hushållen och en räntebana som gör det dyrare att binda sina bolån under längre tid för att minska räntekänsligheten, gör att fler väljer lån till rörlig ränta. SBAB berättar att nio av tio nya bolånekunder valde rörlig ränta på sina bostadslån i december. Stora bostadslån med korta bindningstider gör att de svenska hushållen hör till de mest räntekänsliga i världen. Enligt Riksbanken blir hushållens räntekostnader som andel av disponibel inkomst lika höga om styrräntan ökar till 3%, vilket marknaden räknar med sker nu i februari, som i mitten av 1990-talet när styrräntan var över 8%. Detta visar hur försiktig Riksbanken måste vara när de höjer räntan för att inte effekten skall bli för stor med en ordentlig lågkonjunktur som följd. Allt kompliceras av att den höga inflationen inte beror på en för stor efterfrågan, utan på att Covid, krig och annat har stört utbudet – samtidigt som ränteökningarna inte ökar utbudet utan sänker efterfrågan på ett sätt som kan skapa lågkonjunktur med lägre sysselsättning.
Eftersom effekterna av ränteökningarna kommer med eftersläpning då många har bundna räntor, och även de rörliga räntorna i praktiken inte räntejusteras förrän var tredje månad, är det skönt att sysselsättningen fortfarande är så stark. Även om reallönerna har gått ner gör den höga sysselsättningen hushållen ganska motståndskraftiga på ett sätt som stabiliserar bostadsmarknaden. Har man ett jobb kan man stå emot inflation och ränteökningar betydligt längre. I det perspektivet är det intressant att se statistik från Göteborgs hamn som visar att importen av kläder, hemelektronik och andra sällanköpsvaror minskar kraftigt samtidigt som utsikterna för exporten svensk tillverkningsindustri ser tvärt om riktigt bra ut. En minskad efterfrågan på importerade sällanköpsvaror kan sänka den importerade inflationen som den svaga valutan ger. I ett sysselsättningsperspektiv påverkar inte importerade varor lika mycket som svensktillverkade samtidigt som svagare konsumtion kan kompenseras av en stark export. Statistiken från Göteborgs hamn skulle kunna leda till att inflationstrycket, och behovet av nya räntehöjningar, dämpas samtidigt som sysselsättningen ändå fortsätter att vara hög.
Erik Olsson Nyproduktion berättar antalet sålda bostäder i nyproduktionsprojekt sjönk kraftigt under hösten 2022 som en effekt av kostnadsökningar för hushållen samt att man i de flesta fall inte justerat sin prissättning i linje med den allmänna priskorrigering som skett på övriga bostadsmarknaden. Nu är terminen färsk men hittills upplever vi att intresset är mycket större med fler intresseanmälningar och välbesökta visningar. Vi hoppas det leder till fler avslut och att det kan vara en signal om att marknaden börjar hitta balans igen säger Klas Pettersson, vd på Erik Olsson Nyproduktion.
I Stockholm har vi fler, men avvaktande, visningsbesökare. Osäkerheten gör att man vill sälja först, eller i alla fall förbereda sin egen försäljning, på ett sätt som gör marknaden trög. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Stockholm som säljs redan innan den fyra timmar långa publika huvudvisningen är obefintlig.
I Göteborg har vi fler visningsbesökare nu, trots att utbudet av bostäder växer. Samtidigt är de som inte måste genomföra en bostadsaffär fortfarande avvaktande. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Göteborg som säljs innan den publika huvudvisningen är låg, men har ökat lite till knappa 10%.
I Malmöområdet är utbudet lägre och antalet besökare högre än i höstas. Oro för höga energipriser och räntor påverkar främst villasidan. Tillförsikten är större på lägenhetssidan där förutsägbarheten har ökat sedan föreningar som behövde höja avgifterna har gjort det nu. Vi tar över fler och fler bostäder från kunder som har försökt sälja med andra mäklare tidigare. I Skåne är andelen bostäder som Erik Olsson förmedlar redan innan den långa publika visningen kvar under 5%.
