I en av presentationerna under Dagens Industris seminarium Property Technology berättade Peter Ingman från Flowpass om de nya behov och möjligheter som har uppstått som följd av distansarbete. Framtidens arbetskraft ställer helt nya krav på hur kontorsplatser utrustas och görs tillgängliga, något som fastighetsbolagen måste anpassa sig till och samtidigt kapitalisera på.
Allt distansarbete under pandemin har totalt revolutionerat vårt sätt att arbeta. Statistik och prognoser från Eurostat visar att inom fem år kommer 73 miljoner människor i Europa att arbeta med ett hybridupplägg, det vill säga vistas på arbetsgivarens kontor bara del av arbetstiden och resten i hemmet eller på ett kontor som inte primärt är arbetsgivarens. Kontorsytor i Europa motsvarande ett hyresvärde på 120 miljarder kronor behöver till 2028 omvandlas till flexibla arbetsplatser, detta enligt Research Nester Market Report.
– Vi ser nu en mycket stor förändring i hela Europa och även exempelvis i USA, berättar Peter Ingman, grundare av och CGO för Flowpass. Anställda är inte beredda och vill inte återgå till att hela arbetsveckan finnas hos sin arbetsgivare. Och de flesta går i dag med på det.
Det som gör distansarbete möjligt är givetvis de nya digitala sätten att mötas, med allt från Zoom till att framöver träffas i en virtuell värld – Metaverse. Peter Ingman själv stämmer träff med Michael Martinez på Soular Mind Media, en samarbetspartner på andra sidan Atlanten, vilket gör det svårt att ses fysiskt. Dessa herrar, i form av var sin avtar, ses exempelvis på takterrassen till den digitala tvilling som representerar Vasakronans huvudkontor.
Kompetens globalt
Arbete på distans medger samtidigt att arbetsgivare får tillgång till kompetent arbetskraft var som helst i världen.
– Stora företag har plötsligt tillgång till spetskompetens i hela världen, menar Peter Ingman. Framöver kommer vi att se ”arbetsformer” i hela spektrumet, alltifrån att tillbringa hela sin tid i arbetsgivarens huvudkontor till att hela tiden arbeta hemma eller på ett flexibelt kontor i närheten av hemmet, eller där man för tillfället har ett arbetsrelaterat ärende.
Allt detta ställer helt nya krav både på arbetsgivare och uthyrare. Hur ska arbetsgivare hantera kontrakt, personalförsäkringar, avtal med mera, på en arbetsmarknad där antalet frilansare ökar och gig-ekonomin tilltar?
Fastighetsbolag måste kunna hyra ut på kortare kontrakt och för kortare tider, ibland för en vecka, ibland bara för ett två timmars möte. Samtidigt ger detta nya möjligheter att kapitalisera bättre på kontorsfastigheterna.
Mycket att vinna
Läget tidigare var att kontoren enbart erbjöd lokaler på långa kontrakt. Utnyttjandegraden var endast 40 procent och varje anställd tog 22 kvadratmeter i anspråk. I dag är 5 procent av ytorna flexibla, nyttjandegraden 50 procent och med 11-14 kvadratmeter per anställd (snitt europeiska städer). I en nära framtid väntas 30 procent av kontorsytorna vara flexibla, nyttjandegraden 80 procent och ytorna utslagna på antalet anställda minskar till 8 kvadratmeter. Från i går till i morgon minskar också vakansgraden från 20 till 10 procent.
I miljöperspektiv går vi därmed från låg hållbarhet (stort klimatavtryck) till högre hållbarhet (mindre klimatavtryck) per kvadratmeter och per anställd. Många arbetstagare vill verkligen pendla mindre, både av miljöskäl och personliga skäl.
Förutom att disponera om och låta delar av kontorsytorna ingå i en delningsekonomi, måste fastighetsägarna också möta andra behov. Alla vill eller kan inte arbeta hemma, utan behöver en lokal kontorsplats. Stora företag drar ner på sitt huvudkontor och behöver därför erbjuda ett stort antal ”noder” dit de anställda lätt kan ta sig. Ytor i noder kan erbjudas på längre eller kortare tider, från år till någon vecka.
Prestandakrav
Krav ställs också på hur de flexibla kontoren i delningsekonomin utrustas. Teknik för digitala möten är självklart och även att kunna agera i virtuella världar. De unga i dag har ofta växt upp som gamblers och de väntar sig motsvarande verktyg och möjligheter på sin arbetsplats.
När en stor koncern behöver kontorsnoder för sina distansarbetare vill de kanske ha en viss profil på inredning och vissa möbler för att personen ska ”känna sig hemma” hos företaget.
Och när tar man sig då till huvudkontoret? Kanske för att delta i ett event eller ett jubileum, eller kanske bara fika med kollegorna, arbeta kan man ju göra hemma eller i den närliggande noden där man hyrt in sig på några månader, just så länge som det aktuella projekt man deltar i pågår …
Delningsekonomin har redan gjort inträde i många branscher. Nu är det dags för fastighetsbranschen. Flera internationella aktörer tar redan chansen att kapitalisera på lokaltillgångarna. Samtidigt drar de sitt strå till stacken för ökad hållbarhet, både miljömässig och social.
