Det visar forskning från Boinstitutet och Centrum för Boendets Arkitektur (CBA) vid Chalmers, som studerat ett projekt med passivhus i Viskafors.
Forskaren bakom rapporten ”Lönsamhetskalkyl för hållbart bostadsbyggande” är Antti Kurvinen från Tammerfors Universitet i Finland och gästforskare vid CBA Chalmers.
I sin forskning har han studerat allmännyttan Viskaforshems 18 passivhusvillor i trä som uppfördes 2010. Genom att ifrågasätta lönsamhetskalkyler och andra sanningar kunde Viskaforshem bygga villorna med kvalité och hållbarhet och ändå pressa hyresnivån.
Nyproduktionshyran låg vid färdigställandet en tredjedel lägre än vad den blivit om man tillämpat en konventionell kalkylmodell. Modellen kallas Viskaforsmodellen.Tricket för att förena kvalitet med lägre hyror är att hållbarheten beaktas i kalkylen.
Kalkylen behöver även anpassas efter företagets egna villkor samt projektets unika och lokala förutsättningar. Det menar Antti Kurvinen,
Används exempelvis ett material som beräknas hålla i hundra år kan kostnaden fördelas över en längre tidperiod än den standardiserade avskrivningstiden på femtio år. Högre kvalitet i materialvalen kan också sänka underhållskostnaderna. Därutöver väcker en bra produkt med hög kvalitet mer intresse på marknaden. Tas detta med vid beräkning av kalkylen kan företaget erbjuda en lägre hyra och ändå generera ett positivt kassaflöde över tid, menar Antti Kurvinen.
Forskarens tips för att pressa hyran
Gör kalkylen utifrån företagets egna förutsättningar, då det kan leda till lägre avkastningskrav.
Sluta gör schabloner, specificera kostnaderna istället.
För att vara en vägvisare för hållbart bostadsbyggande krävs ekonomisk kunskap, mod och framförallt ha ”is i magen”
Viskaforshem: Ville vända bruksortens negativa utveckling
Vid ett webbinarium arrangerat av Boinstitutet 3 september deltog Mikael Bengtsson är vd på det allmännyttiga Viskaforshem och han såg ett behov att vända på den negativa utvecklingen bruksorten genomgick.
– Vi såg att vi måste tillföra något nytt. Det är fint här och om vi kan bygga attraktiva bostäder med kvalité och överkomliga hyror så vill människor bo här. Vi satsade på att bygga passivhus i trä för att få ner kostnader för drift- och underhåll. Vår livscykel på 100 år ger också att avkastningskravet kan hållas på en lägre nivå och det tillsammans skapade de 18 villorna, sa Mikael Bengtsson.Just långsiktigheten är viktig menade Bengtsson och på frågan om han har något råd att ge till andra som vill bygga till kostnader som fler har råd med sa han att det gäller att ha is i magen, bygga miljövänligt och attraktivt.
Tre röster om Viskaforsmodellen
Vid webbinariet deltog flera experter inom bostadspolitiken som fick forskningsresultatet.
Först ut var Hans lind, professor i fastighetsekonomi och tidigare vid KTH:
–Rapporten belyser väldigt väl att kalkyler bygger på antaganden och inte de faktiska förutsättningarna. I svensk debatt finns ett stort fokus på byggkostnader men det absolut viktigaste är att Riksbanken har lovat nollränta under överskådlig tid. Kommunala bolag kan låna pengar väldigt billigt. Då är frågan varför ska man ha så höga avkastningskrav? I rapporten anges 3 % som det lägsta tänkbara avkastningskravet. Jag skulle kunna argumentera för ett ännu lägre avkastningskrav, säger Hans Lind.Den låga räntan gör att konflikten mellan kvalitet och låga boendekostnader inte är lika allvarlig längre. Man kan ifrågasätta om avkastningskraven behöver vara så höga säger professor Hans Lind.
Beatrice Nordling från Uppsalahem berättade om hur de har arbetat med konsultföretaget Tyréns för att bedöma vilket behov av bostäder som finns i Uppsala:
–Vi har ett behov av billiga bostäder. Det är unga och de med kort kötid som inte kan efterfråga bostäder. Vi ser stora möjligheter att utveckla våra modeller för att ta större hänsyn till social hållbarhet. Om man satsar långsiktigt på social hållbarhet så leder det också till ekonomisk hållbarhet i form av exempelvis högre fastighetsvärden. Men det finns modeller som låser fast oss, ekologi ställs mot ekonomi. Hyressättningssystemet är ett sådant stopp där vi får pengar för att riva ut befintliga fungerande kök och sätta in nya istället för att renovera varsamt. Som allmännytta kan vi gå före och visa vägen och utmana de modeller som uttjänat sitt syfte, sa Beatrice Nordling.Hyresgästföreningen: På svaga marknader kan viskaforsmodellen göra skillnad.
Hyresgästföreningens chefsekonom Martin Hoverberg kommenterade också rapporten:
– Det är inspirerande med ett företag som vågar vara kreativa och sätta prispress och kvalitet i förarsätet. Det vore bra om fler gjorde mer projektanpassade kalkyler säger Martin Hoverberg.
– Samtidigt är det viktig att ha med sig att det inte är produktionspriser som i första hand driver bostadspriserna utan tvärt om. Modellen kan också stöta på hinder på heta marknader, där de flesta bolag kommer ta ut ett högre värde om de kan göra det. På svaga marknader däremot kan den här modellen göra skillnaden för om ett projekt byggs eller inte. Där kanske det största hindret är om revisorer har en mer konventionell uppfattning. I så fall behöver bolagsledningen vara lite kaxigare, säger Martin Hofverberg
– Hur kreativa vi än är med kalkylerna så behöver bolaget eget kapital, här finns en flaskhals när priserna börjar sjunka, då blir investerarna försiktiga. En lösning är att staten erbjuder topplån som gör att vi får mer riskvilliga företag som bygger även när priserna sjunker. För att få ned priserna behöver utbudet öka, här är markförsörjningen viktig liksom skatterna, där det behövs en jämnare skattebalans mellan ägt och hyrt boende för att inte staten ska snedvrida investeringar till nackdel för hyrt boende säger Martin Hofverberg.
Om bostäderna på Pumkällehagen:
Färdigställdes 2010
Antal och upplåtelseform: 18 villor – hyresrätt
Bostadsyta: 109 kvm
Byggteknik: Passivhus
Hyra: ca 11 000 kr /mån (kallhyra)
Månadskostnad: Totalt ca 12500 kr
Extrainsatt föreläsning 14 oktober
Den 14 oktober kl 12-13 kommer en föreläsning anordnas på Boinstitutets webb där Antti Kurvinen presenterar sin forskning och rapporten ”Lönsamhetskalkyl för hållbart bostadsbyggande”.
Se webbinariet om viskaforsmodellen här:
https://www.youtube.com/watch?v=YamJXX4Y8pc&feature=youtu.be
