Text: Fredrik Törnqvist, VD Stångåstaden

Renoveringsfrågan är högaktuell i bostadsbranschen och i förra veckan var vi från Stångåstaden med och arrangerade ett seminarium om hur vi tar hand om det befintliga beståndet, tillsammans med Bostadspolitik.se och Botrygg. Adam Cocozza från Botrygg pratade om hyresrättens framtid i centrala lägen och jag höll ett inlägg om renovering.

Hyresrätten viktig i attraktiva lägen

Adam Cocozza, vd för Botrygg, gjorde i sin presentation en fastighetsekonomisk genomgång som pekade på ett problem: läget väger för lätt i bruksvärdessystemet. Det hotar hyresrätterna i stadens centrala delar. Där är hyrorna relativt låga och bostadsrättspriserna höga – en kombination som gör ombildning till bostadsrätt attraktiv för fastighetsägare. Men hyresrätter i attraktiva lägen behövs för stadens utveckling. Linköpings starka näringsliv behöver locka kompetens utifrån. Då måste det finnas hyreslägenheter också i stadens mest attraktiva delar.

Strategier för renovering

Min genomgång handlade om några olika strategier som används för att renovera samt kopplingen till hyressättning och till det svenska systemet för hyresbostäder. Jag beskrev kortfattat tre olika modeller. Det finns givetvis fler strategier man kan använda sig av.

Den första var det som brukar kallas varsam renovering. Att göra det nödvändigaste med en ambition att hålla nere kostnader och även påverkan på hyran. Det kan finnas fördelar med detta men en stor nackdel är att man inte löser den tekniska skulden som finns och skjuter den på framtiden. Det finns också en risk att det över tid blir dyrare över tid då det kommer en tidpunkt där man måste göra renoveringen och ta tag i den tekniska skulden.

Den andra varianten jag beskrev var det som brukar kallas successionsrenovering. Hyresvärden gör en stor ytskiktsrenovering när en lägenhet blir vakant. Modellen är kostnadseffektiv och ger en bra hyreshöjning. Modellen har ett antal brister och en stor fördel. Den löser inte frågan kring bättre energiprestanda. De  tekniska bristerna i fastigheten åtgärdas inte heller vilken gör att man skjuter kostnader framför sig. En stor fördel är att den är lönsam och ger en bra hyreshöjning i förhållande till insatsen.

Den sista varianten är att förnya fastigheten med ca 50 års mellanrum, alltså gå in och totalrenovera. Det höjer standarden och attraktiviteten och förbättrat även fastighetens klimatprestanda. Det borde också vara den variant som ger den lägsta kostnaden över tid. Problemet med den här modellen är den är dyr och ofta ger en lägre hyreshöjning än vad en successionsrenovering gör. Du lägger in minst dubbelt så mycket pengar per lägenheten men hyreshöjningen blir lägre. Dagens hyressättningssystem premierar alltså kortsiktiga ytskiktsrenoveringar framför det som är långsiktigt rätt.

Hyressättningen borde förändras

Jag tycker att vi i branschen borde prata mer om hur vi bygger om och förnyar fastigheter på ett långsiktigt och hållbart sätt. Hyressättningen behöver ses över så att det lönar sig att ha ett långsiktigt perspektiv på renovering. Vi borde också kunna arbeta mer med återbruk utan att det straffar sig i hyressättningen. Slutligen så borde vi eftersträva lösningar som minskar branschen klimatbelastning. Inom det området så finns det dessutom tuffa krav från EU att leva upp till.

Vad krävs för att få bättre förutsättningar

På Stångåstaden har vi en ambition att försöka göra skillnad och göra det som är bäst på lång sikt. Därför jobbar vi oftast med att förnya när vi renoverar, i en takt som gör att vi kommer igenom beståndet på ungefär 50 år. Vi är också noggranna med att få lönsamhet i varje projekt och inte urholka våra fastighetsvärden. Det går för att Linköping är en stark ort men jag förstår att det är mycket svårare att göra på samma sätt i en svagare marknad. Det diskuteras och föreslås också olika former av stöd, t ex renoveringsfonder eller nationella eller EU-stöd för renovering. Det kan säkert vara bra och det finns säkert fler idéer som kan fungera.

Bostadsbidraget är en nyckel

En annan mycket viktig fråga som är en av grundpelarna i hela det svenska systemet är bostadsbidraget. Det har urholkats kraftigt sedan slutet av 90 talet och träffar mycket färre personer idag. År 1997 hade ca 450 000 personer bostadsbidrag. Idag är antalet nere i ca 137 000. Att uppgradera och bredda bostadsbidraget känns som en åtgärd som behövs för att bibehålla den svenska modellen med affärsmässigt drivna bostadsbolag som levererar bostäder och service av hög kvalitet. Ett stärkt och breddat bostadsbidrag skulle också kunna underlätta renovering.

Min slutsats är att vi behöver vara rädda om hyresrätten och det svenska systemet och att det behöver skapas bättre förutsättningar för renovering. Det borde också löna sig att göra rätt.