Efter en period av försiktighet börjar transaktionsmarknaden i Norr visa tydligare tecken på ökad aktivitet. Under de senaste månaderna har Kommersiella Fastigheters region Norr genomfört flera affärer inom bland annat industri, lager och lättindustri – en utveckling som visar på ett ökat investerarintresse när rätt objekt kommer ut på marknaden.

I Umeå, Skellefteå och Hemavan har regionen nyligen varit rådgivare i flera fastighetsaffärer. Bland objekten finns industri-, handels- och lagerfastigheter samt sale-and-leaseback-affärer. Gemensamt för flera av transaktionerna är att fastigheterna har hittat rätt investerare efter en period då marknaden präglats av större försiktighet.

– Vi upplever att marknaden har blivit mindre försiktig. När rätt objekt presenteras för rätt investerare finns det idag en helt annan vilja att agera än vad vi såg tidigare, säger Jörgen Munter, transaktionsrådgivare och regionansvarig, Kommersiella Fastigheter Norr.

Intresset har kommit tillbaka

Under en period med större osäkerhet kring konjunkturen och mer utmanande finansieringsförutsättningar blev många investerare mer avvaktande. Flera försäljningsprocesser tog längre tid och köparna blev mer selektiva.

Under året har region Norr successivt sett en förändring, där investerarintresset åter ökat. Framför allt under de senaste månaderna har utvecklingen blivit tydlig.

– Vi såg en tydlig försiktighet tidigare, där osäkerheten kring konjunkturen och fastighetsmarknaden gjorde att många investerare ville avvakta. Under året har vi successivt sett hur intresset kommit tillbaka, och den utvecklingen har blivit särskilt tydlig den senaste tiden, fortsätter Jörgen Munter.

De senaste affärerna ger en konkret bild av utvecklingen. I Umeå genomfördes nyligen försäljningen av Teglet 3, en fullt uthyrd industrifastighet med en etablerad internationell hyresgäst. I Skellefteå har regionen under kort tid varit rådgivare vid två separata affärer omfattande totalt fyra industrifastigheter. Även i Hemavan har en handels- och lagerfastighet bytt ägare.

Lager och lättindustri i fokus

Det är framför allt inom lager och lättindustri som regionen ser det tydligaste investerarintresset. Även sale-and-leaseback har varit en aktuell lösning i flera sammanhang. Genom att sälja fastigheten och samtidigt teckna ett nytt hyresavtal kan fastighetsägaren frigöra kapital och fortsätta bedriva verksamheten i samma lokaler.

– Lager och lättindustri är definitivt det segment där vi ser mest aktivitet just nu. Sale-and-leaseback är också en lösning som varit populär, särskilt för bolag som vill frigöra kapital till sin kärnverksamhet samtidigt som de vill vara kvar i sina befintliga lokaler, säger Jörgen Munter.

Även samhällsfastigheter är ett segment där regionen ser fortsatt intresse. Samtidigt börjar flerbostadshus bli mer intressanta på vissa marknader i Norr, framför allt där det finns ett tydligt bostadsbehov och goda långsiktiga marknadsförutsättningar.

– Vi börjar även se ett ökat intresse för flerbostadshus i vissa kommuner. Det är inte en generell utveckling över hela Norr, men där det finns ett tydligt bostadsbehov och bra långsiktiga förutsättningar ser vi att fler investerare börjar titta på möjligheterna, konstaterar Jörgen Munter.

Köparna finns – men prisbilden har normaliserats

Region Norr möter i dag en bred grupp av investerare. De vanligaste köparna är fastighetsutvecklande och förvaltande fastighetsbolag, men även andra typer av investerare är aktiva på marknaden.

Samtidigt har prisförväntningarna förändrats under de senaste åren. Enligt regionen handlar utvecklingen snarare om en normalisering av köparnas avkastningskrav och prisnivåer än om en generell nedgång i marknaden.

– Vi skulle snarare säga att köparna har återgått till en mer normaliserad nivå. Det handlar om att hitta en balans mellan säljarens förväntningar och vad köparen faktiskt kan räkna hem i sin kalkyl, säger Simon Lundstedt, fastighetsanalytiker, Kommersiella Fastigheter

Vilken prisnivå en investerare kan acceptera påverkas samtidigt av fastighetens förutsättningar och köparens strategi. En stabil, färdigutvecklad fastighet kan vara attraktiv för en långsiktig förvaltande aktör, medan utvecklande bolag ofta söker möjligheter där det finns potential att skapa ytterligare värde.

– En färdigutvecklad fastighet behöver hitta en köpare som är villig att betala för det kassaflöde och den kvalitet som redan finns. Ett utvecklande bolag letar ofta efter stenar att vända på, och det brukar också synas i deras bud. Men om de ser en stor potential kan de samtidigt vara beredda att acceptera ett lägre avkastningskrav, menar Simon Lundstedt.

Rätt matchning viktig för affären

Att få en transaktion i mål handlar därför inte enbart om att hitta en köpare. Minst lika viktigt är att förstå både fastigheten och investerarens strategi och att skapa en gemensam bild av värde, risk och potential.

– Det viktigaste är att säljaren och köparen hamnar på samma villkor och känner sig trygga genom hela processen. Det är där vi kan bidra mycket – genom att förstå båda parternas perspektiv och skapa förutsättningar för att affären ska gå i mål, säger Jörgen Munter.

De senaste transaktionerna visar att det finns investerare som är beredda att agera när rätt möjlighet presenteras. För rådgivaren blir därför matchningen mellan fastighet och investerare central.

Fortsatt fokus på Norr

Region Norr ser fortsatt potential på marknaden och kommer att fortsätta utveckla sin närvaro på flera regionala marknader. Umeå och Skellefteå är två orter där teamet redan har en etablerad närvaro och ett stort fokus.

Samtidigt tar Kommersiella Fastigheter ytterligare steg genom den nyligen öppnade verksamheten i Västerås, där arbetet med att bygga upp ett lokalt kontaktnät redan är igång.

 – Vi kommer att satsa hårt i Norr framåt. Vi ser stor potential i de marknader där vi är aktiva och vill fortsätta bygga långsiktiga relationer med både fastighetsägare och investerare. I Västerås har vi nyligen öppnat ett nytt kontor och där börjar vi redan nu bygga upp ett starkt kontaktnät, avslutar Peter Thornéus, affärsrådgivare / affärsutvecklare, Kommersiella Fastigheter Norr.

Efter flera genomförda affärer under en kort period går region Norr vidare med fortsatt fokus på transaktionsmarknaden. Med ökad aktivitet inom flera segment och ett investerarintresse som blivit tydligare under de senaste månaderna fortsätter teamet att fokusera på att skapa rätt matchningar mellan fastighetsägare och investerare.