Omsättningen på hyresmarknaden för kontorslokaler i Stockholm väntas bli något lägre under 2025 än under 2024. Nettouthyrningen är fortfarande negativ men mindre negativ än tidigare och vakansuppgången har bromsat in. Innanför tullarna har vakanserna till och med minskat för första gången på tre år, enligt CityMark Analys senaste kartläggning.
Citymark Analys kartlägger i detalj kontorshyresmarknaden i Stockholm två gånger om året. I höstens kartläggning framkommer bl.a. att vakansgraden i centrala Stockholm (innanför tullarna) fallit från 10,7 procent i våras till 10,3 procent under hösten. Det är första gången på tre år som vakanserna i centrala Stockholm minskat. Positiv nettouthyrning i områden som Värtan/Gärdet, Hagastaden, Södermalm och Östermalm har bidragit till nedgången. I de flesta områden utanför tullarna har däremot vakanserna fortsatt öka. I Norrort var vakansgraden 21,0 procent och i Söderort 11,8 procent.
I det nyare A-segmentet har det varit ganska god nettouthyrning det senaste året i centrala Stockholm. I det äldre B-segmentet fortsätter dock efterfrågan att vara svag. Utanför tullarna har nettouthyrningen varit svag både i det yngre och äldre segmentet. Tillförseln av ytor i A-segmentet har varit ganska stor, tack vare renoveringar. Sammantaget innebär detta att vakansgraden fortsätter att vara högre i A- än i B-segmentet i Centrala Stockholm. Så är det även i Söderort i höstens mätning. I Norrort är däremot B-vakanserna betydligt större än A-vakanserna.
Den utdragna lågkonjunkturen har drabbat Stockholms kontorsintensiva näringsliv rätt hårt. Dessutom har många företag minskat kontorsytan per anställd de senaste åren. Vi ser nu små tecken på vändning. Efterfrågan på kontorslokaler i de centrala delarna har vänt uppåt och den begynnande konjunkturuppgången bör medföra att denna efterfrågeuppgång fortsätter, säger Tor Borg, analyschef på CityMark Analys.
Lite lägre omsättning på hyresmarknaden under 2025
Omsättningen, eller bruttouthyrningen, på kontorshyresmarknaden i Stockholm låg på den högsta nivån på fem år under 2024 med drygt 800 hyresavtal tecknade om nästan 570 000 kvadratmeter. Sammantaget väntar vi oss att utfallet för helåret 2025 landar på omkring 800 avtal om strax över 500 000 kvadratmeter, dvs något lägre än under 2024. Omsättningen motsvarar knappt 5 procent av beståndet av kontorsytor.
En jämförelse av bruttouthyrningen hittills under 2025 med utfallet under motsvarande tidsperiod under fjolåret visar att både antalet ingångna avtal och den uthyrda ytan varit något högre i år. Två riktigt stora (över 10 000 kvm) nyteckningar har noterats hittills under 2025 – Skanskas uthyrning till AFRY och Humlegårdens uthyrning till Socialstyrelsen, båda i Solna. Det kan jämföras med fem stora uthyrningar under 2024.
Trots lågkonjunktur och svag nettouthyrning är omsättningen på Stockholms kontorshyresmarknad fortfarande relativt hög. Många hyresgäster önskar fortfarande anpassa sina kontorslokaler vad gäller läge, utformning och storlek. Flyttmönstren visar att det tidigare mönstret med företag som flyttar in till centrala delar och minskar ytan nu mer börjar balanseras av att andra företag flyttar ut från centrum och ökar sin yta, säger Tor Borg.
Om Citymark och kartläggningen
Citymark har kartlagt och analyserat den svenska fastighetsmarknaden, med fokus på kontorshyresmarknaden, sedan början av 1990-talet. Två gånger om året görs detaljerade kartläggningar av drygt 3 000 kontorsfastigheter genom individuella kontakter med fastighetsägare och förvaltare. Kontorsytor som uppgår till minst 350 kvadratmeter täcks av kartläggningen och hyresavtal för kontorsytor om minst 50 kvadratmeter registreras. Validiteten är mycket hög i och med att kartläggningarna görs genom direkta avstämningar med fastighetsägarna.
Vakansgraden beräknas som antalet kvadratmeter vakant kontorsyta dividerat med det totala antalet kvadratmeter kontorsyta i fastighetsbeståndet. En vakant yta är okontrakterad hos fastighetsägaren. Hit räknas alla ytor som är vakanta vid mättidpunkten eller kommer att bli vakanta inom den närmaste tremånadersperioden.
Omsättning avser antalet tecknade hyresavtal eller summan av de kontorsytor för vilka avtal tecknats. Här inkluderas nyteckningar, tilläggsförhyrningar och internflyttar men inte omförhandlingar och förlängningar.
Den långa historiken och detaljrikedomen i kartläggningarna gör Citymark unika när det gäller kontorshyresmarknaden. Citymark samarbetar med flertalet av de större svenska fastighetsägarna. Vår verksamhet är en viktig del av den svenska fastighetsmarknadens, i en internationell jämförelse, höga transparens.
Mer information om Citymark marknadskartläggningar, analysmetoder och produkter finns på https://www.citymark.se/analys/
Bild: Jonas Olsson
