Vad innebär de nya reglerna för kommersiella fastigheter?

Boverkets nya föreskrifter grundar sig i EU:s uppdaterade energiprestandadirektiv (EPBD) och innebär att kraven på elbilsladdning i fastigheter skärps markant. För kommersiella fastighetsägare är det framför allt två saker som sticker ut.

För nybyggnation och större renovering (från 29 maj 2026) gäller att kontorsbyggnader med fler än 20 parkeringsplatser måste ha minst en laddpunkt per två platser – alltså 50 procent täckning – plus kabeldragning till samtliga övriga platser. Övriga kommersiella lokaler får krav på minst 20 procent täckning. Dessutom ställs tekniska krav på alla nya laddpunkter: smart laddning, öppna protokoll (OCPP), interoperabilitet och förberedelse för dubbelriktad laddning (V2G) där det är tekniskt genomförbart.

För befintliga lokalbyggnader med fler än 20 parkeringsplatser (från 1 januari 2027) gäller retroaktiva krav: minst en laddpunkt per 10 platser plus förberedelse till 50 procent av platserna. Smart laddning och öppet protokoll är obligatoriskt även här.

– Det här är den största förändringen i lagkraven för fastigheter och laddinfrastruktur sedan Boverkets första regler kom. Tidigare kunde man vänta och se – nu måste man agera. Retroaktiva krav på befintliga byggnader innebär att det inte längre räcker att planera för framtiden. Framtiden är redan här, säger Niklas Berg, medgrundare och affärsutvecklare på ChargeNode.

Varför brådskar det för fastighetsägare?

Tidslinjerna är aggressiva. Deadline för remissvar är 17 april 2026, nya regler träder i kraft 29 maj 2026, och redan 1 januari 2027 ska befintliga lokalbyggnader uppfylla de retroaktiva kraven. Det kan låta som det är långt bort, men verkligheten för fastighetsägare som ska projektera, upphandla och installera laddinfrastruktur säger något annat.

Flera faktorer gör att tidsfaktorn är kritisk. För det första måste ansökan om Ladda bilen-bidraget numera skickas in innan installationen påbörjas – inte efterhand som tidigare. Den som redan börjat installera förlorar rätten till upp till 50 procent i stöd och maximalt 15 000 kronor per laddpunkt. För det andra är handläggningstiden hos Naturvårdsverket 3–4 månader, vilket innebär att den som söker i mars kan få besked först i juni eller juli. Lägg därtill projekteringstid och installation.

För det tredje driver marknaden på. Under 2025 var 36,5 procent av alla nyregistrerade personbilar i Sverige elbilar – ungefär 95 000 fordon. Under 2026 förväntas andelen nå 40 procent, och det totala beståndet överskrider 500 000 elbilar. Hyresgäster i kommersiella fastigheter – vare sig det handlar om kontorshyresgäster, butikskedjor eller restauranger – kommer i allt högre utsträckning att förvänta sig tillgång till laddning på jobbet och vid affären.

Den fastighetsägare som inte erbjuder det riskerar att förlora hyresgäster till konkurrenter som gör det. Laddinfrastruktur handlar inte bara om regelefterlevnad – det handlar om fastighetens konkurrenskraft.

Effekttariffer adderar ytterligare ett skäl att agera nu

Parallellt med Boverkets nya krav gäller att samtliga elnätsbolag senast 2027 ska ha infört effektbaserad prissättning. Det innebär att det inte längre är enbart hur mycket el en fastighet använder som kostar – utan när och hur snabbt effekten tas ut. En fastighet som installerar laddinfrastruktur utan smart effektstyrning riskerar att drabbas av kraftigt ökade elkostnader när tio bilar börjar ladda samtidigt en kall vinterdag.

Dynamisk lastbalansering och avresebaserad laddning kan reducera effekttopparna med upp till 50 procent, utan att laddupplevelsen försämras. Det är inte en trevlig bonus – det är en förutsättning för att hålla driftkostnaderna under kontroll. Data från ChargeNodes över 60 000 laddpunkter visar att smart effektstyrning kan spara mellan 30 000 och 60 000 kronor per år för en typisk fastighet.

Vad krävs tekniskt av den nya laddinfrastrukturen?

Boverkets förslag ställer inte bara krav på antal laddpunkter utan även på hur de fungerar. Alla nya laddpunkter måste uppfylla fyra tekniska krav:

Smart laddning – laddpunkterna måste kunna optimera laddningen utifrån elnätets belastning, så att fastighetens effektuttag aldrig överbelastas.

Öppna protokoll – OCPP eller likvärdig öppen standard, så att fastighetsägaren inte låses in hos en enda leverantör.

Interoperabilitet – laddpunkterna ska kunna kommunicera med energinät och tredjepartssystem.

Dubbelriktad laddning (V2G) – ska möjliggöras där det är tekniskt genomförbart, så att fordon kan ge tillbaka ström till byggnaden eller nätet.

Det innebär att laddboxar utan smart styrning och uppkoppling inte längre räcker. Den som investerar i laddinfrastruktur nu måste välja en lösning som klarar samtliga dessa krav från dag ett – annars riskerar man att behöva göra om och göra rätt inom några år.

En lönsam investering – inte bara en kostnad

Det är lätt att se laddinfrastruktur som enbart en regulatorisk kostnad. Men siffrorna berättar en annan historia. För en kommersiell kontorsfastighet med 50 parkeringsplatser kan en investering på cirka 150 000 kronor för 6 laddpunkter generera en månatlig intäkt på drygt 11 000 kronor – med en återbetalnings­tid på ungefär 13 månader. För köpcentrum med snabbladdare kan återbetalnings­tiden vara liknande, trots en högre initialinvestering.

Därtill kommer den så kallade induktionseffekten. Data från över 30 000 ladduttag visar att installation av laddinfrastruktur ökar användningen med mellan 25 och 39 procent inom 12 månader, beroende på fastighetstyp. För fastighetsbolag är ökningen i snitt 30 procent. Med andra ord: investering i laddning möter inte bara befintlig efterfrågan – den skapar ny efterfrågan.

– Fastighetsägare ska inte tänka på laddinfrastruktur som en kostnad för att uppfylla lagkrav. De bör se det som en konkurrensfördel som höjer fastighetens värde, attraherar hyresgäster och genererar intäkter. Vår data visar att återbetalnings­tiden för kontorsfastigheter ofta är under 14 månader, säger Niklas Berg på ChargeNode.

Vad skiljer en framtidssäkrad lösning från en som snabbt blir föråldrad?

När Boverket kräver kabeldragning till alla platser vid nybyggnation och förberedelse till 50 procent vid befintliga byggnader, blir skalbarhet avgörande. Den som väljer en lösning där varje ny laddpunkt kräver ny grävning och kabeldragning står inför upprepade och kostsamma utbyggnader i takt med att antalet elbilar växer.

En centraliserad systemarkitektur – där kabelinfrastrukturen läggs till alla platser från start och laddenheter aktiveras vid behov – eliminerar det problemet. Det innebär att fastighetsägaren kan börja med ett fåtal aktiva laddpunkter och skala upp utan nya markarbeten eller ominstallationer.

Samtidigt säkerställer dynamisk lastbalansering att fastighetens befintliga elnätskapacitet utnyttjas maximalt. I många fall eliminerar det behovet av kostsamma nätuppgraderingar helt – en utgift som annars lätt kan överstiga själva laddinfrastrukturen mångfaldigt.

Hur ChargeNode löser de nya lagkraven för kommersiella fastigheter

ChargeNode har över 60 000 laddpunkter i drift med 99 procent upptid och över 200 000 aktiva användare. Lösningen är byggd för att uppfylla precis de krav Boverket nu ställer – och har gjort det långt innan de blev lagkrav.

Centraliserad kabeldragning från dag ett – Boverkets krav på förberedelse till alla platser är redan standard i ChargeNodes installationsfilosofi. Ledningsskenor eller kablar dras till samtliga parkeringsplatser, och laddenheter aktiveras i takt med att behovet växer.

Egenutvecklad mjukvara och öppna protokoll – ChargeNodes backendplattform (CPMS) är utvecklad internt, med full kontroll över teknikstacken. Systemet stödjer OCPP, interoperabilitet och är förberett för V2G – samtliga tekniska krav i Boverkets föreskrifter.

Smart effektstyrning som spar pengar – dynamisk lastbalansering och avresebaserad laddning sänker effekttopparna och eliminerar i många fall behovet av elnätsuppgradering. Det uppfyller kravet på smart laddning och håller driftkostnaderna nere.

Helhetsansvar (CPO) med 24/7 support – från projektering och installation till drift, debitering och kundtjänst. För fastighetsägare innebär det minimalt med administration och en enda kontaktpunkt.

Kostnadsfri hjälp med Ladda bilen-bidraget – ChargeNode hanterar ansökan kostnadsfritt, så att fastighetsägaren inte missar rätten till upp till 50 procent i stöd.

– Vi har byggt ChargeNode för att klara av precis den här typen av regulatoriska skiften. När vi designade vår plattform utgår vi alltid från att bygga skalbart och framtidssäkrat – och nu när Boverket kräver det av alla kan vi erbjuda en lösning som redan är på plats och testad i över 60 000 laddpunkter, säger Niklas Berg.

Dags att agera

Boverkets nya föreskrifter är inte ett framtidsscenario – det är verklighet inom månader. För ägare av kommersiella fastigheter handlar det inte längre om huruvida man ska investera i laddinfrastruktur, utan om att göra det på rätt sätt: skalbart, smart och med en partner som tar helhetsansvaret. De som agerar nu säkrar inte bara regelefterlevnad utan stärker fastighetens attraktivitet, sänker driftkostnader och positionerar sig för en marknad där elektrifieringen bara accelererar.

Kontakta ChargeNode för ett kostnadsfritt rådgivningsmöte och få en konkret plan för hur din fastighet uppfyller de nya kraven – innan det är för sent.