Text: Erik Olsson Fastighetsförmedling
Nu när marknaden kommer igång verkar hushållens starka ekonomi och ett jämförelsevis positivt nyhetsflöde förbättra marknadspsykologin så att balansen mellan utbud och efterfrågan förbättras och bostadsmarknaden blir lite aktivare och starkare än innan årsskiftet.
I takt med att första april, då Regeringens förslag om att göra det lättare att låna mer till bostadsköp för att hjälpa unga på bostadsmarknaden, är tänkt att träda i kraft, kommer fler och fler att positionera sig inför regelförändringen. De flesta, inklusive regeringen och dess utredare, tror att regelförändringen med en lindring av amorteringskravet och en höjning av bolånetaket från 85% till 90%kommer att leda till högre priser på små lägenheter. Effekten klingar av på större bostäder eftersom dyrare bostäder även brukar behöva finansieras med tidigare reavinster och dessutom kräver att man har en stark ekonomi i övrigt för att få låna tillräckligt från banken. Den som har tänkt köpa en liten bostad och inte är beroende av generösare låneregler, utan kan finansiera sitt köp på annat sätt redan innan regelförändringen träder i kraft, bör passa på att köpa nu.
Den tröga bostadsmarknaden 2025 berodde inte på att hushållens ekonomi var för dålig, utan på att de var rädda att den kunde bli sämre. Därför är marknadspsykologin viktig för bostadsmarknadens utveckling. Marknadspsykologin kan, till skillnad från många andra faktorer, ändra sig mycket och snabbt. Nu kan den skapa en trend, som förstärker sig själv, och ligger kvar till nästa paus i sommar. Marknadspsykologin styr till exempel andelen som vågar köpa ny bostad innan de säljer den gamla. Det styr i sin tur hur stort utbudet blir.
Nyhetsflödet är fortsatt positivt med fler sysselsatta och fler arbetade timmar enligt SCB. Det tyder på att vi kan få en kombination av låg inflation utan risk för räntehöjningar och en stabil sysselsättning. Det lugnar hushållen. När det gäller Trumps hot om handelstullar för att tvinga till sig Grönland verkade det som om börser och hushåll har vant sig vid utspelen och oroas mindre nu än i våras.
När Trump backade, och bjöd på en ”TACO”, återhämtade sig börsen snabbt. I vilken mån handelstullarna har påverkat den svenska inflationen, och därmed räntan, är dessutom fortfarande oklart. När de första utspelen kom stannade bostadsmarknaden helt av oro för stigande inflation och räntehöjningar. Nu får motsvarande utspel inte alls samma effekt. Den svenska exporten går bra och kronan har stärkts på ett sätt som dämpar inflationen.
Mycket talar för att sänkt matmoms och annat som är positivt för hushållen gör att de vågar agera på det faktum att de faktiskt har det jämförelsevis bra ekonomiskt nu, och att fler vågar köpa först när oron minskar. Det räcker att ganska få går från att sälja först till att köpa ny bostad först för att bostadsmarknaden ska få bättre balans mellan utbud och efterfråga. Analogt med fjärilseffekten ger positiva nyheter och ökad ekonomisk förutsägbarhet, med stillastående räntor, tillförsikt hos hushållen. Den stärker marknadspsykologin som i sin tur skapar en mer aktiv och balanserad bostadsmarknad med svagt stigande bostadspriser, ungefär som Erik Olsson Bostadsindex visar.
I Stockholm är marknaden lite trevande. Skillnaden i utbud gör marknaden starkare i innerstan än utanför. Där utbudet är stort är marknaden selektiv. Lägenheter i attraktiva områden i bra föreningar berörs inte av turbulensen då utbudet är tillräckligt litet för att matchas av efterfrågan. Andelen av bostäderna vi säljer i Stockholmsområdet innan de når publika kanaler är låg, runt 5%.
I Göteborg är utbudet hela 40% lägre i innerstan än samma tid förra året. Skillnaden är stor mellan olika områden vilket ger olika förutsättningar. Vi har fler visningsbesökare och tongångarna känns positiva. Försäljningarna går snabbare och vi säljer fler bostäder. Fler vågar köpa innan de säljer, vilket ger en mer balanserad och aktiv marknad. Andelen av våra bostäder i Göteborgsområdet som säljs redan när bostaden bara exponeras i våra egna kanaler, utanför den publika marknaden, är ca 10%.
I Malmöområdet är marknaden starkare än tidigare tack vare att utbudet är lägre än förra året. Spekulanterna är mer aktiva, och särskilt på större lägenheter och villor kommer det fler visningsbesökare än tidigare. Mindre lägenheter är mer utmanande genom att utbudet inom det segmentet fortfarande är högt. Andelen av våra bostäder i Malmöområdet som säljs redan när bostaden bara exponeras i våra egna kanaler, utanför den publika marknaden, är 10 – 15%.
