Text: HSB

I ett nyligen avgjort ärende prövade hyresnämnden och Svea hovrätt frågan om tillstånd till andrahandsupplåtelse av en bostadsrätt. Två delägare, som fått bostadsrätten i gåva av en närstående, ansökte om att få hyra ut lägenheten under ett år i väntan på att en av delägarnas son skulle kunna flytta in efter avslutade gymnasiestudier.

Lägenheten hade tidigare hyrts ut inom familjen under lång tid, och ingen av de nuvarande delägarna bodde där vid ansökningstillfället. Som ytterligare skäl angavs att lägenheten var svårsåld på grund av ett planerat stambyte.

Rättsläget

En bostadsrättshavare får endast upplåta sin lägenhet i andrahand till annan för självständigt brukande, om styrelsen ger sitt samtycke (7 kap. 10 § bostadsrättslagen). Om styrelsen vägrar ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse får bostadsrättshavaren ändå upplåta sin lägenhet i andra hand om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Hyresnämnden ska lämna tillstånd, om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke (7 kap. 11 § bostadsrättslagen).

Skäl kan vara att bostadsrättshavaren tillfälligtvis inte kan använda sin lägenhet p.g.a. arbete på annan ort, studier, provsamboende, sjukdom eller ålderdom, förestående pensionering

En bostadsrättshavare har normalt sett lättare att få tillstånd till en andrahandsupplåtelse om denne avser att återvända till lägenheten. Är så inte fallet väger bostadsrättshavarens skäl lättare. Detsamma gäller om bostadsrättshavaren för egen del aldrig har varit bosatt i bostadsrätten. Har bostadsrätten tidigare varit upplåten i andra hand väger en bostadsrättshavares skäl lättare ju längre tid som en bostadsrätt har varit upplåten i andra hand.

Hyresnämndens bedömning

Hyresnämnden konstaterade att den ena delägaren hade flyttat till annat boende med sin familj och att det därför inte var sannolikt att hon skulle återvända till bostadsrätten. Oaktat detta kan en delägare tillgodoräknas skäl för andrahandsupplåtelse, under förutsättning att den andra delägaren har egna giltiga skäl. Nämnden konstaterade dock att den andra delägaren aldrig har bott i lägenheten och att det inte framkommit några omständigheter som tydde på att delägarna försökt sälja bostadsrätten på den öppna marknaden. Påståendet om att bostaden var svårsåld, kunde således inte godtas som giltigt skäl.

Vidare hänvisade hyresnämnden till rättspraxis, där det framgår att tillstånd till andrahandsuthyrning kan ges till egna barn eller till annan i väntan på att barnet själv ska flytta in. Enligt nämnden kräver sådana upplåtelser att de sker under en begränsad tid och i nära anslutning till att bostadsrätten förvärvats. I det aktuella fallet hade bostadsrätten överlåtits genom gåva, och inte för att bereda boende åt ett barn. Delägarna hade ägt bostaden gemensamt först från februari 2024, och det rådde dessutom osäkerhet kring om sonen faktiskt skulle flytta in. Att bostaden varit i familjens ägo sedan 2008 ansågs inte ha någon betydelse. Mot denna bakgrund ansåg hyresnämnden att det saknades tillräckliga skäl för att bevilja tillstånd till andrahandsupplåtelse.

Svea hovrätts bedömning

Hovrätten delade hyresnämndens bedömning. Hovrätten ansåg att delägarna inte visat att bostadsrätten var svårsåld, och att det därför inte fanns skäl att tillåta upplåtelse i andra hand av den anledningen. Hovrätten prövade även om planerna att låta en son flytta in i framtiden kunde utgöra ett sådant skäl som krävs enligt bostadsrättslagen. Eftersom ingen av delägarna bodde i lägenheten eller hade för avsikt att flytta dit, och eftersom anknytningen till bostaden bedömdes som svag, ansåg hovrätten att skälen för upplåtelse inte var tillräckliga och överklagandet avslogs därför.