Under årets andra kvartal var det, i genomsnitt, balans mellan potentiell efterfrågan och utbudet av nya bostäder för hyres- och bostadsrätter, i Sverige som helhet.

Trenden går dock mot underskott.

För villor har gränsen redan nåtts, och i Stockholms- och Skåne län råder tydligt underskott. Därmed borde potentialen för ökat byggande av villor vara särskilt god i dessa bägge län. I Skåne län ser potentialen för att bygga nya hyresrätter ganska god ut, liksom potentialen för att bygga bostadsrätter i Stockholms län. Trots detta har antalet faktiskt sålda nya bostäder inte ökat jämfört med för ett år sedan – tvärtom.

Fyra gånger om året sammanställer SBAB/Booli läget för bostadsbyggandet bedömt utifrån den potentiella efterfrågan i förhållande till utbudet med indexet HMI (se metodbeskrivning nedan) och det faktiska försäljningsläget. Den potentiella efterfrågan beaktar förändringar i hushållens ekonomiska möjligheter att köpa en ny bostad. Så här ser situationen ut (se också bilagor för mer utförlig redovisning och beräkningar för olika områden):

Balans mellan den potentiella efterfrågan och utbudet av nya hyres- och bostadsrätter

Det var under det andra kvartalet i år balans mellan den potentiella efterfrågan och utbudet av nya hyres- och bostadsrätter i Sverige som helhet (se diagram 1). HMI fortsatte att sjunka under kvartalet för Sverige som helhet och för samtliga boendeformer. För villor rådet nu ett underskott i Sverige som helhet.

–Fallande bolåneräntor i kombination med den stora neddragningen av bostadsbyggandet de senaste två åren har väsentligt ökat potentialen för bostadsbyggandet sett till förhållandet mellan den potentiella efterfrågan och utbudet, säger Robert Boije, chefsekonom på SBAB.

Störst potential för byggande av hyresrätter i Skåne län

Bland storstadslänen ser potentialen för byggande av hyresrätter för närvarande bäst ut i Skåne län där gränsen till underskott har tangerats (se diagram 1). I både Stockholms län och Västra Götalands län rådet balans, men trenden går mot underskott även i Västra Götaland.

Störst potential för byggande av bostadsrätter i Stockholms län

Bland storstadslänen ser potentialen för byggande av bostadsrätter för närvarande bäst ut i Stockholms län där gränsen till underskott har tangerats (se diagram 1). I både Skåne län och Västra Götalands län råder balans, men trenden närmar sig underskott även i Skåne län.

Störst potential för byggande av villor i Stockholms- och Skåne län

Bland storstadslänen ser potentialen för byggande av villor för närvarande bäst ut i Stockholms län och Skåne län (se diagram 1). I båda länen råder redan beräknade underskott.

Blandad bild bland Sveriges kommuner

För villor och bostadsrätter beräknas index ända ner på kommunnivå, men bara för de kommuner där det finns ett tillräckligt stort statistiskt underlag (se diagram 2 och separat diagrambilaga). Två exempel på kommuner där det råder beräknade överskott på bostadsrätter (beräknat som skillnaden mellan den potentiella efterfrågan och utbudet) är Skellefteå och Norrtälje. Ett exempel på kommun där det råder överskott på villor är Varberg.

– Såväl Skellefteå som Norrtälje är exempel på där det på kort tid byggts många nya bostadsrätter. I Skellefteå på grund av uppbyggnaden av Northvolt och i Norrtälje som ett led i utbyggnaden av den nya stadsdelen i hamnen. Den oväntade inflations- och räntesmällen har rimligen slagit särskilt hårt mot kommuner som satsat på att bygga upp nya stora stadsdelar men också i de kommuner där stora gröna framtidssatsningar gjorts men där det uppstått problem, som i fallet med Northvolt, säger Robert Boije.

Men fortsatt dystert i den faktiska försäljningen av nya bostäder

Även om potentialen för bostadsbyggandet har förbättrats i takt med sjunkande inflation och bolåneräntor syns ännu ingen förbättring i den faktiska försäljningen av nyproducerade bostäder – tvärtom. Antalet verifierat sålda nya bostäder låg under det andra kvartalet i år ungefär i nivå med, eller lite under, volymerna under samma period förra året (se diagram 3). Ett uppenbart problem för bostadsbyggandet har varit den höga bygginflationen i kombination med fallande priser på andrahandsmarknaden (se diagram 4). Även om bygginflationen har gått ner rejält ligger byggkostnaderna kvar på höga nivåer i förhållande till priserna på andrahandsmarknaden.

– Det är förstås glädjande för bostadsbyggarna att den beräknade potentialen för att bygga nya bostäder nu ser betydligt bättre ut än under perioden med hög inflation och kraftigt ökande bolåneräntor. Dessvärre ser vi dock ännu ingen uppgång i den faktiska försäljningen av nya bostäder. Ett skäl till det är att byggkostnaderna ligger kvar på höga nivåer i förhållande till priserna på andrahandsmarknaden. Ett annat är det skakiga omvärldsläget som bidrar till osäkerhet om både inflations- och ränteutvecklingen. För att få lite bättre fart på den faktiska efterfrågan krävs nog antingen att priserna stiger markant på andrahandsmarknaden, att byggkostnaderna faller – vilket inte tillhör vanligheterna – eller en kombination av båda. En lugnare omvärld med minskad osäkerhet vore också positivt, säger Robert Boije.

Beskrivning av hur indexet HMI beräknas och vad det visar

Den beräknade potentiella efterfrågan på nya bostäder ställd i relation till utbudet beräknas med SBAB Booli Housing Market Index (HMI). HMI är en indikator för att bedöma potentialen för bostadsbyggandet framöver. Den beräknade potentiella efterfrågan utgår bland annat från hushållens preferenser för olika boendeformer och deras betalningsförmåga. Den potentiella efterfrågan ska ses som ett mått på det potentiella marknadsdjupet, inte vad som faktiskt efterfrågas just nu eller behovet sett till demografin. Utbudet är summan av osålt lager och antalet påbörjande nya bostäder.