Text: Erik Olsson Fastighetsförmedling
Erik Olsson Bostadsindex stiger lite till samma nivå som våren 2024 när den första räntesänkningen presenterades. Osäkerhet om framtiden, trots att de faktiska förutsättningarna är goda, präglar marknadspsykologin så att efterfrågan får svårare att absorbera utbudet. Att vårt Skräckindex är på en förhöjd nivå gör att en stor majoritet väljer att minska sin risk genom att sälja innan de köper en ny bostad. Det ger en trög marknad med ett stort utbud där affärerna tar lång tid och det säljs färre bostäder. Tidigare ränte- och inkomstskattesänkningar hjälper till att försvara prisnivån.
Erik Olsson Bostadsindex, EOBi, stiger. Nivån är normal och ungefär som våren 2024, när räntan äntligen vände ner och mardrömmen med hög inflation och oavbrutna räntehöjningar övergick i tillförsikt. Att prisförväntningarna är så höga, trots att man inte tror på några större räntesänkningar, beror på att kombinationen av reallöneökningar, lägre inkomstskatt och framför allt redan gjorda räntesänkningar med 2,0% under drygt ett år, märks i plånboken. Det balanserar osäkerheten och oron om framtiden som fortsatt krig i Europa och nya utspel om handelstullar orsakar. Nettot (de som tror på prisökning minus de som tror på sänkning) är +36 (+69 i februari innan tullutspel). Tron på svagt stigande eller oförändrade bostadspriser är brett förankrad. Höga 95% räknar med att priserna förändras med max 10% det kommande året. Bara 14% tror att priserna är lägre om ett år.
EOBi visar att visningsbesökarna fortsätter att räkna med en rörlig bolåneränta runt 3,5% när de planerar bostadsköp. Det ger en jämförelsevis låg marginal på runt 0,5% mot nuvarande ränta. Att de inte har sänkt kalkylräntan gör att Riksbanken är i kapp och förbi, så att marknaden inte diskonterar räntesänkningar lika aggressivt som för ett drygt år sedan när räntan vände ner. Det är bra då omvärlden fortfarande känns ovanligt oförutsägbar med risk för utbudsstörningar som ökar inflationen. Nuvarande räntenivå är hanterbar för marknaden om mjuklandningen av ekonomin fortsätter med låg inflation som ger reallöneökningar i kombination med stabil sysselsättning. Bostadsmarknaden räknar med att räntan står stilla eller faller något. Risk för oförutsedda räntehöjningar skulle väcka dåliga minnen och skapa oro.
EOBi visar att andelen som planerar att ha en belåningsgrad på maximalt 50% har ökat till en tredjedel. Därmed är det ändå hela två av tre visningsbesökare som påverkas åtminstone av den del av amorteringskravet som baseras på belåningsgrad. Nu är det jämförelsevis låga 41% (43%) som tänker låna över 70%, så att de måste amortera 2% på grund av hög belåningsgrad. Med tanke på att man baserar sina köp på låga bolåneräntor, som inte ger så stor marginal till dagens räntor, är det bra att man kompenserar det med en lägre belåningsgrad. Det gör bostadsmarknaden mindre räntekänslig. Efter 8 år med extremt låga räntor verkar vi se en ny trend med lägre belåningsgrader sedan bolåneräntorna tredubblades under åren 2022 – 2024. Det finns risk att förslaget om lindrigare låneregler bryter trenden.
Erik Olsson Skräckindex visar att oron på bostadsmarknaden, och nervositeten inför en försäljning, ligger kvar på en förhöjd nivå sedan oron steg kraftigt i våras efter Trumps tullutspel. Skräckindex visar att säljarna tycker osäkerheten i omvärlden gör det svårt att förutse den egna bostadsförsäljningen. Det skapar oro och nervositet, trots att många har starkare hushållsekonomi. Oron gör att en majoritet på höga 51% (38% i februari) av de som ska sälja en bostad vill minimera risken för att försäljningen går dåligt i stället för att chansa på ett riktigt högt pris. Att sälja först är ett enkelt sätt att ta bort den ekonomiska risken i en bostadsaffär. Nu är det 65% som vill sälja sin gamla bostad innan de köper en ny. Att så många vill sälja först präglar bostadsmarknaden genom att utbudet ökar mycket mer än efterfrågan när aktiviteten på bostadsmarknaden ökar både snabbt och mycket nu efter sommaren. Det gör även att bostäderna säljs långsammare och att fler bostäder blir osålda eftersom den som säljer först kan vänta in ett högre pris, och inte är tvingad att sälja alls. Därför visar sig osäkerheten vi har nu genom att marknadstempot sjunker och färre bostäder säljs snarare än att priserna går ner när fler låter bli att sälja i stället för att sälja till ett lägre pris som drar ner prisstatistiken.
Mäklarna på Erik Olsson säljer många bostäder, men det beror på att de jobbar ovanligt hårt. Det stora utbudet gör marknaden utmanande så att mäklarens insats kan vara avgörande för om en bostad säljs eller inte. De faktiska omständigheterna för en stark bostadsmarknad är egentligen goda, och det är inte dagens förutsättningar som skapar oron som gör marknaden avvaktande, utan en fortsatt rädsla för att det kan bli sämre. När osäkerheten minskar så att marknadspsykologin blir mer positiv kan det snabbt bli en starkare och mer aktiv marknad. På samma sätt som oron sänker marknadstempot mer än bostadspriserna nu, kommer styrkan vi får sedan förmodligen att visa sig genom att aktiviteten ökar snarare än att bostadspriserna ökar så mycket, i linje med det Erik Olsson Bostadsindex indikerar.
