Text: HSB

Många bostadsrättsföreningar har garage- och parkeringsplatser som hyrs ut till föreningens medlemmar. Frågor och funderingar kring hur dessa ska hanteras är vanligt återkommande, inte minst när det kommer till att ta beslut om att höja hyrorna.

För hur ska föreningen egentligen gå till väga när hyran för garage- och parkeringsplatser ska höjas?

Skillnaden mellan garageplatser och parkeringsplatser

Det är viktigt att komma ihåg att det är en relativt stor juridisk skillnad mellan en garageplats och en parkeringsplats. En garageplats är en parkering som är del av en byggnad och har fyra väggar och ett tak. Garageplatser räknas juridiskt som en lokal vilket innebär att reglerna i 12 kap. jordabalken (den s.k. hyreslagen) om lokalhyra är tillämpliga. Detta gäller även parkeringsplatser i ett storgarage/parkeringshus.

När vi pratar om parkeringsplatser menas i stället parkering som sker direkt på marken, ofta i en parkeringsruta, och där parkeringen inte är en del av en byggnad. Parkeringsplatser omfattas inte av reglerna i hyreslagen. I stället gäller reglerna om lägenhetsarrende i 7 och 8 kap. jordabalken.

Hyreshöjning för en garageplats

För att ändra villkoren i ett hyresavtal, exempelvis hyran, behöver föreningen i egenskap av hyresvärd säga upp avtalet för villkorsändring. Vid hyresvärdens uppsägning av en lokalhyresgäst finns det formkrav för vad uppsägningen måste innehålla för att vara giltig. Bland annat krävs att uppsägningen görs skriftligen.

Beroende på om hyrestiden är bestämd eller löper på obestämd tid kan uppsägningstiden variera. Uppsägningstiden för ett hyresavtal som är ingånget på bestämd tid, det vill säga fram till ett visst angivet datum, varierar beroende på hur lång hyrestiden är. Det kan handla om allt från en dag till nio månader. Löper hyresavtalet i stället på obestämd tid, det vill säga tills vidare, gäller nio månaders uppsägningstid. Viktigt att belysa är att det går att avtala om en längre uppsägningstid än den som framgår i lag.

Uppsägningen ska innehålla själva uppsägningsförklaringen, samt uppgift om villkoren som hyresvärden begär för en förlängning av avtalet. Föreningen måste alltså ha upprättat ett nytt avtal med nya villkor redan vid uppsägningen av det gamla. Innehåller uppsägningen inte begärda villkor samt ett avflyttningsmeddelande är uppsägningen utan verkan.

Låter det krångligt? HSBs jurister hjälp er gärna att hantera uppsägningar av garageplatser.

Indirekt besittningsskydd

En lokalhyresgäst, till exempel en hyresgäst som hyr ett garage, har ett indirekt besittningsskydd. Det innebär att hyresgästen inte har omedelbar rätt till förlängning av hyresavtalet om det sägs upp. Om hyresvärden, det vill säga föreningen, och hyresgästen inte kommer överens om ett nytt avtal när avtalstiden löper ut måste hyresgästen avflytta från lokalen.

Det indirekta besittningsskyddet innebär dock att hyresgästen i vissa fall kan få ersättning från hyresvärden för den ekonomiska förlust som hyresgästen lidit på grund av att hyresförhållandet upphört. I besittningsskyddet ligger också att hyresgästen har rätt till skäligt uppskov med avflyttningen.

Hyreshöjning för en parkeringsplats

Som ovan nämnt ses inte parkeringsplats som lokalhyra utan regleras i stället av jordabalkens allmänna regler om lägenhetsarrende. För dessa typer av avtal råder stor avtalsfrihet, varpå det är fritt att avtala om vilken uppsägningstid som ska gälla. Har parterna inte avtalat om någon särskild uppsägningstid ska uppsägning ske senast sex månader innan den 14 mars (den så kallade fardagen).

På samma sätt som för uppsägning för villkorsändring för garageplats behöver föreningen ha ett nytt avtal med nya villkor förberett vid uppsägningen.