Text: Kjell-Arne Larsson

Generativ AI i vardagen för informationssökning, bearbetning av texter, skapande av bilder med mera är bara en del av AI. Den här grenen får användning av hyresvärdar bland annat som chatboter i kundportaler. Idag ser vi en explosion av skräddarsydda chatboter i alla möjliga sektorer.

En annan del av AI är dess användning i styrsystem, för att ”lära sig husens egenskaper” och därefter se trender, reagera på felindikationer och skicka larm. AI kan vara till stor hjälp för att tillsammans med driftpersonal optimera exempelvis energianvändning. Det finns en hel rad tillämpningar som går utanför vad en generativ AI klarar av.

Efter att ha lyssnat in erfarenheter från fastighetsbolag och konsulter inom AI-området står det klart att införandet av AI inte ska ses som en separat fråga om teknik. Det är en verksamhetsfråga, där affären och verksamhetsmålen ska tas med i första vändan, för att senare välja tillämpningar och tekniska lösningar. Det är bra att börja i bolagets topp och arbeta sig neråt. Samtidigt ska varje nytt teknikinförande motiveras i relation till målen.

Konsultens perspektiv

Magnus Unemyr som är AI-strateg och konsult, har bakgrund inom datateknik och marknadsföring. Han har både fastighetsbolag och andra företag som kunder. Till tjänsterna hör att utveckla chatboter, ta fram lösningar för att samla data från IoT-produkter och utveckla modeller. När det handlar om fastighetsförvaltning och hyresgästservice nämner han en rad tillämpningar för AI.

– Det finns stora möjligheter att förbättra fastighetsförvaltning och fastighetsskötsel genom att automatisera rutinuppgifter, optimera energianvändning och underhåll. Det går att förbättra för hyresgästerna, ge dem bättre service och höja säkerheten. Fastighetsägare kan skapa mer effektiva, hållbara och attraktiva miljöer för hyresgäster och medarbetare. Med rätt strategi och övervägande av integritet och säkerhet kan AI bidra till en mer lönsam och hållbar verksamhet, menar Magnus Unemyr.

Vanligen baseras fastighetsunderhåll på ronder, schemalagda insatser och reaktiva åtgärder vid fel. Med sensorer, AI och dataanalys kan behovet av underhåll förutses och därmed bli prediktivt. Sensorer och IoT kan övervaka bland annat HVAC i realtid. Tänk på att det även går att förebygga vattenskador eller minska brandrisk tack vare AI-lösningar. Allt detta kan också bidra till längre livslängd på byggnader och installationer.

Men observera att för att AI ska ”lära sig huset” och identifiera illavarslande avvikelser, måste historiska data finnas för några år bakåt. Att sådan data är kvalitetssäkrad är förstås avgörande för utfallet.

Många fastighetsägare har redan inlett arbete med intelligent styrning av värme, ventilation och belysning. Konceptet ger högre hållbarhetsprestanda, kostnadsminskningar och bättre inomhusklimat.

För de hus som har en digital tvilling i vilken det går att öva scenarier, finns också möjligheten att integrera AI i tvillingen.

Mjuka frågor

AI kan också bidra till ”mjuka” frågor, som rör exempelvis hyresgästkontakter och kundvård. AI-drivna chatboter kan hantera hyresgästernas frågor dygnet runt, och sortera exempelvis felanmälningar och fakturafrågor så de kommer till rätt ställe. Förutom att vidareutveckla hyresvärdens portal, kan AI användas i röststyrda boendeappar. Samtidigt med introduktion av självservice är det viktigt med balans mellan denna och personliga bemötanden från hyresvärden. AI kan sedan användas för att analysera hyresgästundersökningar och annan feedback.

Vidare kan AI komma till sin rätt för att öka personsäkerheten, genom smart videoövervakning som analyserar videoflöden i realtid och upptäcker ovanliga beteenden, AI-baserade tillträdeskontrollsystem med ansiktsigenkänning och analys av incidentdata där data samlas in från tidigare incidenter för att identifiera mönster och potentiella risker.

Automatiserad fastighetsskötsel

Det finns ett antal tillämpningar som kanske inte alla reflekterar över, nämligen att AI kan bidra till att automatisera rutinmässiga arbeten.

• AI-drivna robotar kan användas för att klippa gräsmattor, skotta snö eller städa golv i stora byggnader, kontinuerligt och effektivt.

• Drönare utrustade med kameror och AI kan inspektera tak, hängrännor, fasader och andra byggdelar som är svåra och riskfyllda att komma åt.

• Kameror och AI kan övervaka gemensamma utrymmen som parkeringsplatser, trapphus och tvättstugor, och identifiera områden som behöver städas eller underhållas. Det gör skötseln mer proaktiv och minskar risk att problem eskalerar.

Ett alternativ är att använda kameror tillsammans med AI för inspektion av tomställda lägenheter och lokaler.

Försiktighetsmått

– Inför investeringar i AI-lösningar måste det finnas medvetenhet om utmaningar och överväganden som ska göras, fortsätter Magnus Unemyr. Det gäller att se över integritet, dataskydd och lagstiftning. Sedan beräkna initiala investeringar och return of investment.

För att dra full nytta av tekniken behöver personal i förvaltning och fastighetsskötsel särskild utbildning. Det är avgörande för framgång.

– Förändringsarbetet ska förankras i organisationen och företagets ledning måste med i detta. Jag hjälper ledningar att lägga upp vägvinnande strategier, avslutar Magnus Unemyr.

Som också håller kurser i AI och digitalisering, samt ger ut böcker inom både AI och marknadsföring.

AI hos Uppsalahem

Uppsalahem har inlett ett stort projekt med att byta styrsystem för samtliga fastigheter. Temperaturgivare placeras i alla lägenheter. Det installeras ny teknik i undercentraler, nya pumpar och annan hårdvara. Planen är att så småningom koppla upp alla hus till en central kontrollfunktion. Nytt styrsystem kommer att underlätta bland annat värmestyrningen och spara energi.

– I första hand blir inriktningen att optimera driften, men jag tror att AI senare kommer att få en roll, säger Åsa Engström, IT- och digitaliseringschef.

Här hämtar Uppsalahem en del inspiration från Jonas Tannerstad hos Öbo.

När det gäller generativ AI har Uppsalahem låtit utveckla en AI-Agent baserad på Copilot. Agenten fungerar som en handbok för Uppsalahems kontorspersonal, och hjälper till bland annat att snabbt hitta dokument och anvisningar.

Man tar också fram ett AI-verktyg som analyserar samtal med kunderna (givetvis efter att kunden gett sin tillåtelse). Det går att identifiera trender och ta fram statistik. På motsvarande sätt är det möjligt att analysera fritextsvar i kundenkäter.

Ingår i upphandlingen

Uppsalahem står i begrepp att byta ut sina gamla system, allt från underhållssystem till affärssystem. Vid förfrågan ställs krav på ”smartness”, vilket innebär att det kommer erbjudanden på system exempelvis med inbyggd AI. Ett önskemål är att också använda system som möjliggör analys av bestämda parametrar i hela fastighetsbeståndet, för att därmed fatta övergripande och kostnadsbesparande beslut.

– Några allmänna råd för fastighetsbolag som överväger att börja med AI är att se upp med att generativ AI kan hallucinera, killgissa och ge helt felaktig information. AI använd för exempelvis styrning kan också driva iväg från det optimala eller normala, och vad detta beror på vet man inte, berättar Åsa Engström.

AI kombinerad med mänsklig kompetens ger ofta bra utfall. Och betrakta inte AI som något separat som kan lösa allehanda problem. Det är en teknik och ett koncept bland många. Börja med att formulera ditt problem eller önskemål. Undersök sedan om AI kan hjälpa till med lösningen.