Text: Erik Olsson Fastighetsförmedling
Bostadsmarknaden står och väger mellan stor osäkerhet om framtiden som skapar passivitet, och det faktiska läget som ger goda ekonomiska förutsättningar. I vilken mån osäkerheten minskar under sommaren, påverkar hur stark marknaden blir när allt kommer i gång i höst. Redan nu i sommar finns det goda chanser att göra bra bostadsaffärer. Det gäller inte minst mindre bostäder nu när tusentals studenter får antagningsbesked och behöver en bostad.
Osäkerheten om framtiden ger en avvaktande marknad, trots att stabil sysselsättning och låg inflation som ger reallöneökningar tillsammans med räntor och inkomstskatter som är lägre än för ett år sedan ger faktiska förutsättningar som är bra för bostadsmarknaden. Att den ändå har försvagats beror på att hushållen oroas över att det kan bli sämre. Därför räcker det att osäkerheten minskar så att fler vågar agera för att få en mycket starkare marknad.
Nu verkar osäkerheten kunna minska.
USA och Kina har pausat sitt handelskrig och EU har gott hopp om att träffa ett tullavtal med USA nu när pausen för USA’s tullar löper ut den 9:e juli. Konjunkturinstitutet visar att hushållen såg ljusare på framtiden redan innan den glada nyheten om sjunkande matpriser som ökar chansen att vi får den ytterligare räntesänkningen som Riksbanken hintade om när de sänkte räntan vid sitt senaste möte. När osäkerheten skingras kan marknadsaktiviteten öka snabbt. Det har skapats ett behov av att byta bostad när många har avvaktat. Förstärkningen av marknaden visar sig genom att det säljs fler bostäder snarare än att priserna ökar.
I Regeringens förslag om lindrigare regler för bostadslån tappar de, till skillnad från utredarens förslag, den värdefulla kopplingen mellan lönernas och bostadsprisernas utveckling som skuldkvoten ger. Bristen på en sådan koppling gjorde det tidigare möjligt för bostadspriserna att stiga mycket mer än lönerna. Det fick hushållens bolån att växa till ett skuldberg som gjorde räntekänsligheten hos de svenska hushållen så hög att det ansågs äventyra Sveriges ekonomi. Om man vill lindra reglerna är det bättre att ta bort en av de två delarna som bygger på belåningsgrad. Den fokuserar inte på hushållens räntekänslighet utan bankens kreditrisk. Den positiva effekten i förslaget motverkas av att generösare låneregler ökar priserna på små bostäder till unga så att amorteringar, som är tvångssparande, ersätts av högre kostnader för bolåneräntor, vilket är direkt dåligt för de man vill hjälpa. Om dyra blankolån ersätts av billiga bostadslån när bolånetaket lyfts lite är det utmärkt. Utöver konstruktionen är det risk att marknaden blir ännu mer avvaktande om många vill vänta in de nya reglerna som är tänkta att införas först i april nästa år.
Vi på Erik Olsson brukar uppmana folk att göra som alla andra – fast tvärtom. Det inkluderar att vi tycker det kan vara bra att sälja på sommaren för att utbudet brukar minska mer än efterfrågan då. I år lär utbudet bli högre än vanligt även under semesterperioden, men det blir ändå betydligt lägre än före och efter sommaren. De som spenderar semestern med att leta bostad är dessutom angelägna om att köpa. Det kan låta motsägelsefullt, men att bostadspriserna ofta sjunker något under sommaren beror på att sommaren är en bra period att sälja. När lite mindre attraktiva bostäder, som inte sålts vid tidigare försök för att de inte har klarat konkurrensen i det stora utbudet då, plötsligt säljs så de kommer med i prisstatistiken drar det ner priserna genom att en större andel mindre attraktiva bostäder som är billigare ingår i statistiken. Säljer man sin bostad i sommar har man nytta av att utbudet ändå är så stort att det blir lättare att köpa en ny bostad som passar behoven. Ett stort utbud som balanseras av efterfrågan ger en bättre fungerande bostadsmarknad.
Mindre bostäder, som vänder sig till yngre singelhushåll har varit svårare att sälja under lång tid för att målgruppen har svårt med finansieringen. Nu ökar efterfrågan på mindre bostäder i städer som många studenter söker sig till kraftigt. När antagningsbeskeden till universitet och högskolor skickas ut börjar många leta bostad. Det första beskedet skickas ut 10 juli. När beskedet till den andra antagningen kommer ut den 24:e juli tillkommer nya studenter som har ont om tid och vill hitta en bostad snabbt.
Räntesänkningen nyligen stimulerar ekonomin och bostadsmarknaden när den får genomslag ungefär då bostadsmarknaden kommer igång efter sommaren. Då kan bostadsmarknaden behöva positiva saker som gör det lättare att svälja utbudsökningen som lär komma då. Erik Olsson Bostadsindex och vårt skräckindex visar att två av tre vill sälja innan de köper ny bostad för att minska sin ekonomiska risk. Det bidrar till att öka utbudet mer än efterfrågan när aktiviteten ökar efter sommaren.
