Bokföringsnämnden har nu beslutat att alla bostadsrättsföreningar ska följa det mer avancerade regelverket K3 från och med 2026. För många BRF-styrelser innebär det nya krav och en hel del förberedelser. Fastum lanserar därför en handlingsplan som guidar styrelserna tryggt genom förändringen.

Den 16 juni 2025 beslutade Bokföringsnämnden att alla bostadsrättsföreningar och ekonomiska föreningar ska övergå till K3 redovisning. Beslutet gäller från och med räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025.

Som rådgivare och förvaltare för bostadsrättsföreningar presenterar Fastum en handlingsplan som hjälper styrelsen att hantera de nya redovisningsreglerna på ett tryggt och korrekt sätt. Eftersom övergången till K3 innebär nya krav på både redovisning och planering krävs ofta goda förberedelser.

Fastums handlingsplan guidar föreningarna steg för steg genom hela processen.

– Med K3-beslutet undrar många styrelser vad de konkret behöver göra – och när. Med vår handlingsplan vill vi hjälpa styrelsen och ge dem en tydlig arbetsgång, oavsett om de gör sin redovisning själva eller med en förvaltare, säger Linda Frisk, Chef för Ekonomisk förvaltning på Fastum.

Vad de nya K3-reglerna betyder för bostadsrättsföreningar

Från och med räkenskapsår som börjar efter 31 december 2025 ska alla bostadsrättsföreningar följa de nya redovisningsreglerna K3 – oavsett hur stor eller liten föreningen är.

K3 handlar inte om att föreningens ekonomi förändras i praktiken, utan om hur ekonomin ska redovisas i årsredovisningen. Syftet är att ge en mer rättvis och långsiktig bild av föreningens ekonomi genom att fördela kostnader över tid, utifrån hur olika delar av fastigheten slits och behöver underhållas.

De viktigaste förändringarna är:

Fastigheten delas upp i olika delar (komponenter) som exempelvis tak, fasader, stammar, hissar och ventilation. Varje del skrivs av utifrån sin livslängd. För detta behövs ett så kallat anläggningsregister som listar de olika delarna och deras värden.

En uppdaterad underhållsplan behövs för att planera det långsiktiga underhållet. Den blir ett viktigt underlag för både avskrivningar och föreningens framtida budget och planerat underhåll.

Redovisningen påverkas, vilket kan innebära att årsredovisningen visar högre avskrivningar än tidigare. Resultatet kan därför se sämre ut, även om föreningens ekonomi i grunden är stabil.

Därför är det viktigt att medlemmarna får en tydlig förklaring till förändringen.

– Äntligen kom beslutet vi på Fastum har väntat på. Med K3 får vi en mer rättvis och långsiktig bild av föreningens ekonomi, eftersom kostnaderna fördelas över tid utifrån hur fastigheten faktiskt slits. Det kan dock innebära att avskrivningarna blir högre och att årsresultatet ser svagare ut, utan att föreningens verkliga ekonomi har försämrats. Därför är det viktigt att detta förklaras tydligt på årsstämman för att undvika onödig oro bland medlemmarna, säger Camilla Godberg.

Fastums handlingsplan ger en trygg vägledning för dig i styrelsen

1. Samla styrelsen och gör en nulägeskoll för att planera K3 övergången i tid

Gå igenom vad K3 innebär för din förening och följ handlingsplanen nedan. Gå igenom fastighetens skick och föreningens ekonomi för att se vad som redan är på plats och vad som behöver uppdateras. Har föreningen redan gjort övergången till K3 hoppa direkt till punkt 4.

2. Säkerställ att ni har en korrekt underhållsplan

Börja med att kontrollera om det redan finns en plan. Se till att den är uppdaterad och innehåller alla delar som behövs för K3-redovisningen. Om planen saknas, se till att den upprättas av en pålitlig fackman.

underhållsplanen ska innehålla:

vilka delar (komponenter) som finns i fastigheten, när de byggdes/installerades, vad de kostade och hur länge de förväntas hålla. Denna information samlas i ett anläggningsregister och blir grunden för både ekonomisk planering och korrekt redovisning enligt K3.

vilka delar (komponenter) som finns i fastigheten – exempelvis hissar, ventilation och fasader, som behöver bytas eller renoveras de kommande 30–50 åren och vad detta kommer kosta. www.fastum.se

3. Kontakta din förvaltare och starta arbetet

Ta hjälp av föreningens ekonomiska förvaltare, revisor och tekniska specialister för att allt ska bli korrekt, tryggt och ej riskera att fördröjas.

4. Förbered information till medlemmarna

K3 ger en mer rättvis och långsiktig bild av föreningens ekonomi, då kostnader fördelas över tid. Det kan dock leda till högre redovisade avskrivningar, vilket kan resultera i ett negativt årsresultat – utan att föreningens faktiska ekonomi har försämrats. Det är alltså en bokföringsteknisk förändring, inte ett kassaflödesproblem. Vi rekommenderar att detta förklaras tydligt på årsstämman för att undvika onödig oro bland medlemmarna.

Med rätt planering kan K3-reglerna bli ett verktyg för tryggare ekonomi, bättre framförhållning och större transparens gentemot medlemmarna.

Läs mer och ta del av handlingsplanen på fastum.se

Bild: Alex Cio