Under årets första kvartal var det, i genomsnitt, balans mellan den beräknade potentiella efterfrågan och utbudet av nya bostäder för alla upplåtelseformer i Sverige som helhet. Trenden går dock mot underskott. I Stockholms- och Skåne län råder redan tydliga underskott på nya villor.

Därmed borde potentialen för ökat byggande av villor vara god i dessa bägge län. I Skåne län ser potentialen för att bygga nya hyresrätter ganska god ut, liksom potentialen för att bygga bostadsrätter i Stockholms län. Ännu syns dock ingen uppgång i antalet verifierat sålda nya bostäder jämfört med för ett år sedan.

Fyra gånger om året sammanställer SBAB/Booli läget för bostadsbyggandet bedömt utifrån den potentiella efterfrågan i förhållande till utbudet med indexet HMI (se metodbeskrivning nedan) och det faktiska försäljningsläget. Så här ser situationen ut.

Balans mellan potentiell efterfrågan och utbudet på nya bostäder

Det var under det första kvartalet i år balans mellan den potentiella efterfrågan och utbudet av nya bostäder för samtliga boendeformer i Sverige som helhet. HMI fortsatte att sjunka under kvartalet för Sverige som helhet och för samtliga boendeformer.

– Med nuvarande byggtakt indikerar ökningen i den potentiella efterfrågan i förhållande till utbudet, en trend mot underskott på nya bostäder och för alla upplåtelseformer, om den fortsätter, säger Robert Boije, chefsekonom på SBAB.

God potential för byggande av nya villor i Stockholms- och Skåne län

Samtidigt som det i genomsnitt rådde balans mellan den potentiella efterfrågan och utbudet för Sverige som helhet under årets första kvartal syntes tydliga underskott på villor i både Stockholms- och Skåne län (se diagram 1). I Västra Götalands län råder balans mellan den potentiella efterfrågan och utbudet för villor.

– Även om hushållens möjligheter att kunna köpa en villa har varit tuffa under de senaste åren har vi under det senaste decenniet, ur ett historiskt perspektiv, haft ett mycket litet villabyggande i förhållande till byggandet av bostads- och hyresrätter. Det låga byggandet av villor i kombination med nu lägre inflation och bolåneräntor har, enligt vår indikator, gett upphov till tydliga underskott på nya villor i Stockholms- och Skåne län. Därmed torde potentialen för att bygga nya villor i dessa bägge län vara relativt god, säger Robert Boije.

God potential för nya hyresrätter i Skåne län och bostadsrätter i Stockholms län

På flerbostadssidan tangerar nu HMI gränsen till underskott för hyresrätter i Skåne län och för bostadsrätter i Stockholms län. I Västra Götalands län råder dock balans mellan den potentiella efterfrågan och utbudet för både bostads- och hyresrätter.

–I Skåne län ser potentialen för att bygga nya hyresrätter ganska god ut, liksom potentialen för att bygga bostadsrätter i Stockholms län, säger Robert Boije.

Fortsatt – men minskande – lokala överskott på bostadsrätter

HMI pekar också på stora lokala obalanser med särskilt tydliga underskott på villor i många kommuner i Stockholms län. Nedgången i inflationen och bolåneräntorna har samtidigt förbättrat läget i flera kommuner som har haft stora överskott av bostadsrätter. Två tydliga exempel på det är Järfälla och Täby där överskottssituationen minskat tydligt och även Göteborg som nu precis har passerar gränsen mellan överskott och balans .

– Nedgången i inflationen och bolåneräntorna har tillsammans med ett minskat bostadsbyggande bidragit till betydligt bättre balans i flera kommuner med tidigare mycket stora beräknade överskott på bostadsrätter. Tydliga exempel på det är Järfälla, Täby och Göteborg, säger Robert Boije.

Fortsatt dystert i den faktiska försäljningen av nya bostäder

Även om potentialen för bostadsbyggandet har förbättrats i takt med bland annat sjunkande inflation och bolåneräntor syns ännu ingen förbättring i den faktiska försäljningen av nyproducerade bostäder. Antalet verifierat sålda nya bostäder låg under det andra kvartalet ungefär i nivå med, eller lite under, volymerna under samma period förra året. Ett tydligt problem för bostadsbyggandet har varit den höga bygginflationen i kombination med fallande priser på andrahandsmarknaden.

– En liten ljusglimt är att bygginflationen nu under flera månader i rad legat stabilt på låga tal eller minskat något, samtidigt som bostäderna på andrahandsmarknaden återhämtat en del av pristappet 2022. Trots det ligger byggkostnaderna kvar på höga nivåer i förhållande till priserna på andrahandsmarknaden, vilket inte underlättar i försäljningen av nya bostäder, säger Robert Boije.

Beskrivning av hur indexet HMI beräknas och vad det visar

Den beräknade potentiella efterfrågan på nya bostäder ställd i relation till utbudet beräknas med SBAB Booli Housing Market Index (HMI). HMI är en indikator för att bedöma potentialen för bostadsbyggandet framöver.

Den beräknade potentiella efterfrågan utgår bland annat från hushållens preferenser för olika boendeformer och deras betalningsförmåga. Den potentiella efterfrågan ska ses som ett mått på det potentiella marknadsdjupet, inte vad som faktiskt efterfrågas just nu eller behovet sett till demografin. Utbudet är summan av osålt lager och antalet påbörjande nya bostäder.