Text: Kjell-Arne Larsson

Hos vissa bolag har tillämpningarna kommit långt, medan andra inte har börjat. Kommentarer från användare och konsulter är samstämmiga – för att bli framgångsrik ska AI inte enbart betraktas som en teknik-fråga. Det är en verksamhetsfråga som inbegriper stora delar av organisationen, från högsta ledning till fastighetsskötare.

Generativ AI i vardagen för informationssökning, bearbetning av texter, skapande av bilder med mera är bara en del av AI. Den här grenen får användning av hyresvärdar bland annat som chatboter i kundportaler. Idag ser vi en explosion av skräddarsydda chatboter i alla möjliga sektorer.

En annan del av AI är dess användning i styrsystem, för att ”lära sig husens egenskaper” och därefter se trender, reagera på felindikationer och skicka larm. AI kan vara till stor hjälp för att tillsammans med driftpersonal optimera exempelvis energianvändning. Det finns en hel rad tillämpningar som går utanför vad en generativ AI klarar av.

Efter att ha lyssnat in erfarenheter från fastighetsbolag och konsulter inom AI-området står det klart att införandet av AI inte ska ses som en separat fråga om teknik. Det är en verksamhetsfråga, där affären och verksamhetsmålen ska tas med i första vändan, för att senare välja tillämpningar och tekniska lösningar. Det är bra att börja i bolagets topp och arbeta sig neråt. Samtidigt ska varje nytt teknikinförande motiveras i relation till målen.

Konsultens perspektiv

Magnus Unemyr som är AI-strateg och konsult, har bakgrund inom datateknik och marknadsföring. Han har både fastighetsbolag och andra företag som kunder. Till tjänsterna hör att utveckla chatboter, ta fram lösningar för att samla data från IoT-produkter och utveckla modeller. När det handlar om fastighetsförvaltning och hyresgästservice nämner han en rad tillämpningar för AI.

– Det finns stora möjligheter att förbättra fastighetsförvaltning och fastighetsskötsel genom att automatisera rutinuppgifter, optimera energianvändning och underhåll. Det går att förbättra för hyresgästerna, ge dem bättre service och höja säkerheten. Fastighetsägare kan skapa mer effektiva, hållbara och attraktiva miljöer för hyresgäster och medarbetare. Med rätt strategi och övervägande av integritet och säkerhet kan AI bidra till en mer lönsam och hållbar verksamhet, menar Magnus Unemyr.

Vanligen baseras fastighetsunderhåll på ronder, schemalagda insatser och reaktiva åtgärder vid fel. Med sensorer, AI och dataanalys kan behovet av underhåll förutses och därmed bli prediktivt. Sensorer och IoT kan övervaka bland annat HVAC i realtid. Tänk på att det även går att förebygga vattenskador eller minska brandrisk tack vare AI-lösningar. Allt detta kan också bidra till längre livslängd på byggnader och installationer.

Men observera att för att AI ska ”lära sig huset” och identifiera illavarslande avvikelser, måste historiska data finnas för några år bakåt. Att sådan data är kvalitetssäkrad är förstås avgörande för utfallet.

Många fastighetsägare har redan inlett arbete med intelligent styrning av värme, ventilation och belysning. Konceptet ger högre hållbarhetsprestanda, kostnadsminskningar och bättre inomhusklimat.

För de hus som har en digital tvilling i vilken det går att öva scenarier, finns också möjligheten att integrera AI i tvillingen.

Automatiserad fastighetsskötsel

Det finns ett antal tillämpningar som kanske inte alla reflekterar över, nämligen att AI kan bidra till att automatisera rutinmässiga arbeten.

• AI-drivna robotar kan användas för att klippa gräsmattor, skotta snö eller städa golv i stora byggnader, kontinuerligt och effektivt.

• Drönare utrustade med kameror och AI kan inspektera tak, hängrännor, fasader och andra byggdelar som är svåra och riskfyllda att komma åt.

• Kameror och AI kan övervaka gemensamma utrymmen som parkeringsplatser, trapphus och tvättstugor, och identifiera områden som behöver städas eller underhållas. Det gör skötseln mer proaktiv och minskar risk att problem eskalerar.

Ett alternativ är att använda kameror tillsammans med AI för inspektion av tomställda lägenheter och lokaler.

Kraftsamling

På industrins och regeringens initiativ startades 2019 AI Sweden – Nationellt centrum för tillämpad AI – för att accelerera användningen av AI till nytta för samhälle, konkurrenskraft och välbefinnande. Staten finansierar verksamheten till hälften, medan den andra hälften finansieras av medlemmarna.

Både privata företag, det offentliga och forskningsvärlden är representerade bland medlemmarna. Centret riktas till alla sektorer i samhället, agerar neutralt och har inget vinstintresse.

– Vår roll är att stötta och accelerera användningen av AI, berättar Filip Kjellgren, ansvarig för energisektorn hos AI Sweden. Just nu jobbar vi bland annat med att få ihop ett team som verkar för en nationell kraftsamling, där energisektorn och fastighetssektorn möts i tillämpningen av AI.

AI hos Uppsalahem

Uppsalahem har inlett ett stort projekt med att byta styrsystem för samtliga fastigheter. Temperaturgivare placeras i alla lägenheter. Det installeras ny teknik i undercentraler, nya pumpar och annan hårdvara. Planen är att så småningom koppla upp alla hus till en central kontrollfunktion. Nytt styrsystem kommer att underlätta bland annat värmestyrningen och spara energi.

– I första hand blir inriktningen att optimera driften, men jag tror att AI senare kommer att få en roll, säger Åsa Engström, IT- och digitaliseringschef.

Ingår i upphandlingen

Uppsalahem står i begrepp att byta ut sina gamla system, allt från underhållssystem till affärssystem. Vid förfrågan ställs krav på ”smartness”, vilket innebär att det kommer erbjudanden på system exempelvis med inbyggd AI. Ett önskemål är att också använda system som möjliggör analys av bestämda parametrar i hela fastighetsbeståndet, för att därmed fatta övergripande och kostnadsbesparande beslut.

– Några allmänna råd för fastighetsbolag som överväger att börja med AI är att se upp med att generativ AI kan hallucinera, killgissa och ge helt felaktig information. AI använd för exempelvis styrning kan också driva iväg från det optimala eller normala, och vad detta beror på vet man inte, avslutar Åsa Engström.

Bild: Airdute