Text: Kjell-Arne Larsson

Årets upplaga av Dagens Industris konferens om Proptech präglades av inslag om digitalisering och AI. I många fall är de tekniska lösningarna redan tillgängliga på marknaden. Implementeringen återstår. Men flera av dagens presentatörer betonade vikten av att inte enbart jobba med tekniken. Förändringen i själva verksamheten, från bolagsledning ner till fastighetsskötare är det som kräver mest jobb och omsorg.

Flera av presentatörerna betonade också att i synnerhet när AI tillämpas är kvaliteten på indata avgörande. Dagens program spände brett, över båda hårda och mjuka frågor, där vi kunde konstatera att fastighetsbranschen visserligen ligger efter flera andra sektorer, men att en lovande utveckling nu sker i en accelererande takt. En utmärkt moderator för att hålla ihop de vitt skilda perspektiven var Andreas Johansson som till vardags är reporter på Dagens Industri.

Dagen inleddes av en vd-panel som diskuterade de viktigaste frågorna just nu, med tanke på Sveriges ekonomiska läge och oron i omvärlden.

Panelen bestod av Erik Ranje vd Stendörren Fastigheter, Ylva Sarby Westman vd Neobo och Rickard Langerfors vd Klövern. Hur drabbade företagen är av inflation och hög ränta beror på graden av belåning och till vilka sektorer hyresgästerna hör. Ett påpekande var att ekonomin kanske är mer sund nu än när det var noll ränta. En märklig omständighet i dessa oroliga tider är att säljarna av fastigheter ligger ganska lågt och är avvaktande.

Vad gäller nybyggnationer utgörs ett hinder av kommunernas långa handläggningstider. Här behövs reformer. Kanske också ny teknik kan hjälpa till att korta tiderna. Därmed växlade vi över från ekonomi till teknik, i nästa presentation under Proptech blev det nämligen betydligt mer teknik.

Teknikens roll i taxonomilinjerade fastigheter

Peter Lindström som är strategiansvarig energi hos Vasakronan pekade på samspelet mellan människa och teknik för att nå framgång. Företaget har sedan bildandet 2008 varit inriktat på hållbarhet, i synnerhet energihushållning. Idag drivs dessutom hållbarhetsarbetet på genom EU:s Fit for 55 innefattande Taxonomin med mera.

Vasakronan bestämde sig för att halvera specifika energianvändningen. Den gick ner från 215 kWh/kvm 2008 till 100 kWh/kvm 2017. Därefter togs beslut att halvera igen och nu är energianvändningen under 70, vilket innebär att vi kommit mer än halva vägen mot det målet.

Krav på energiprestanda ställs i Taxonomin och i direktivet EPBD.

– Vi får frågan från presumtiva hyresgäster och befintliga hyresgäster om huset är Taxonomi-linjerat. Med rätt erbjudande från oss går hyresintäkterna upp. Även bättre energiprestanda bidrar till högre driftnetto. Så att spara energi är självklart, säger Peter Lindström.

Han refererade bland annat till mönsterbygget Magasin X i Uppsala, ett kontorshus som snabbt attraherade hyresgäster. Byggnaden ligger givetvis långt under Taxonomikraven, men för övrigt, vilka byggnader kan kvala in som de 15 procent bästa bland lokalbyggnader? För kontor är gränsen 80 kWh/kvm och år i primärenergital.

Nybyggda Abbedissan i Malmö har primärenergital 24 kWh/kvm och år. Huset har mycket solceller och hälften av energibehovet täcks med dessa. Men är det enbart nya byggnader som kan klara kraven? Nej, inte alls. Ett hus från 1934, nämligen Klara C i Stockholm, totalrenoverades 2016. Efter renoveringen har energianvändningen minskats med ytterligare 40 procent med optimering och mindre energiåtgärder ner till ett primärenergital på 44. Meethshuset i Göteborg som byggdes 1910, har renoverats löpande, ner till primärenergital 46. I många fall är det ventilationen som har störst potential att bidra till lägre värde. Samtidigt kan inneklimatet förbättras.

– Vad är hemligheten med att kapa energianvändningen? frågade sig Peter Lindström. Jo, driftstrategin är nyckeln till framgång! Det handlar om att genom åtgärder, där många av dem är små, spara onödig energi. Jämför med ett nybyggt hus, energiprestanda är inte på topp när det är nytt, men efter några år har driften lärt sig att trimma, och sparar sedan mycket.

Det står också klart att AI kan stödja för att optimera driften, men inte ersätta människan. Samverkan ger bäst resultat och fokus bör skifta från automatisk optimering mot mer automatisk analys. AI kan vara bra för att lära sig exempelvis värmetrögheten i varje individuell byggnad och snabbt identifiera driftavvikelser, men i slutänden är det människor som möter kunder. AI:s viktigaste uppgift är att ge Vasakronans personal förutsättningar att leverera bästa möjliga kundupplevelse med minsta möjliga energianvändning.

Nästa generation digitala fastigheter

Vid KTH finns Dig-It Lab, ett kompetenscentrum som har målet att genom digitalisering göra fastigheter mer effektiva och mer hållbara. Centrat är en mötesplats där akademi, industri och beslutsfattare samarbetar. Genom att använda digitala testbäddar där allt från digitala tvillingar till data öppnas upp, går det att skörda frukterna av bland annat AI, för forskning och tjänsteutveckling.

Jonas Anund Vogel som är föreståndare för Dig-It Lab nämnde flera omständigheter som är viktiga för den vidare digitaliseringen i branschen. Det behövs enighet om ontologi och standarder. Här samarbetar Dig-It Lab med BIM Alliance för en gemensam terminologi. Framöver kan vi tänka oss en fastighetsbranschens app-store, där appen fungerar på varje hus som följer en viss struktur/standard.

Det är viktigt att branschens beställare ställer rätt krav på den digitala lösning som önskas, och även här har ontologin betydelse.

– Sedan kan fastighetstekniken bli del av ett nätverk, där olika delar ägs av olika aktörer. Att fastighetssektorn går mot nätverksekonomi kräver tillit, betonade Jonas Anund Vogel och uppehöll sig kring flera aspekter på etik.

Bygg- och fastighetsbranschens kontraktsformer räcker inte till. Tänk på att stora partier i regelverken ägnas åt hur tvister ska lösas. Kanske behövs i stället en etik-bilaga som kompletterar varje kontrakt.

Dig-IT Lab blickar långt framåt, men testar även befintliga system. I digitala och verkliga testbäddar, provas och jämförs exempelvis olika (kommersiellt tillgängliga) produkter för styrning och optimering av fastigheter. Vilka algoritmer fungerar bäst i en verklig byggnad?

Samarbete sker med bygg- och fastighetsbolag som Einar Mattsson, Akademiska Hus, Sisab, Castellum, Vasakronan med flera.

– Det är alltid bra för varje företag att ha en digital strategi. Men jobba också gärna tillsammans och sprid era resultat! Och samarbeta gärna med oss. Det kan öppna upp för bland annat tjänsteutveckling hos er, avslutade Jonas Anund Vogel.

PÅ bilden: – Fastighetstekniken kan bli del av ett nätverk, där olika delar ägs av olika aktörer. Att fastighetssektorn går mot nätverksekonomi kräver tillit, betonade Jonas Anund Vogel, föreståndare för Dig-It Lab vid KTH

Bild: Fredrik Persson