Text: Mikael Laag, grundare och partner på Real Advokatbyrå
Under 2022 har ett antal avgöranden avgjorts som påverkar ägare av bostadsfastigheter. Under första kvartalet av 2022 underkände Svea hovrätt blockuthyrning genom förmedlare (mål nr ÖH 9178-21, ÖH 10481-21 och ÖH 14080-21) och några månader senare klargjorde hovrätten genom två avgöranden hur skälighetsbedömningen vid höjning av presumtionshyror ska ske. Det senare uppmärksammade Real i en artikel som publicerades den 16 juni 2022 (Läs här). I det senaste avgörandet har Högsta domstolen (HD) förtydligat hur uthyrning till bostadsförmedlare som sedan hyr ut lägenheten i andrahand förhåller sig till bestämmelsen i 7 kap. 31 § jordabalken (mål T 7236-21).
Av 7 kap. 31 § jordabalken (1970:994) (JB) framgår att för det fall det föreligger intressegemenskap mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen och det kan antas att rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå bestämmelser som är till förmån för en andrahandshyresgäst, ska andrahandshyresgästen äga samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som förstahandshyresgästen har. Bestämmelsens främsta syfte är att motverka att fastighetsägare och förstahandshyresgäster kommer överens om att deras avtal ska upphöra för att bli av med en andrahandshyresgäst eller utnyttjar dennes utsatta läge för att ta ut en oskälig hyra.
Omständigheterna i målet var att en fastighetsägare hyrde ut en lägenhet i första hand till ett bolag, vars verksamhet utgjordes av bostadsförmedling, för en månadshyra om 18 000 kronor. Samma dag som förstahandsavtalet ingicks träffades ett andrahandsavtal med ett annat bolag med en månadshyra om 23 000 kronor. Cirka ett år senare avstod förstahandshyresgästen sitt besittningsskydd i en särskild överenskommelse med fastighetsägaren. När hyresförhållandena sedermera hade varat i sju år sade fastighetsägaren upp förstahandsavtalet och till följd av det upphörde även andrahandsavtalet.
Frågan i HD var om det kunde anses föreligga sådan intressegemenskap som föreskrivs i 7 kap. 31 § JB och om denna intressegemenskap utnyttjats för att kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för andrahandshyresgästen. Inledningsvis konstaterade HD att det typiskt sett rör sig om intressegemenskap om det föreligger släktskap, koncerngemenskap eller liknande förhållande mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen. Därutöver framhöll HD att uttrycket intressegemenskap skulle ges en vid innebörd. Under vissa förutsättningar kan även själva förstahandsavtalet, ensamt eller i förening med andra omständigheter, medföra att intressegemenskap anses föreligga, till exempel när det inte är avsett att förstahandshyresgästen ska bo i lägenheten och därmed saknar ett eget behov av densamma. I det aktuella fallet ansåg HD att det faktum att (i) avsikten med förstahandsuthyrningen var att lägenheten skulle hyras ut i andra hand, (ii) förstahandshyresgästens affärsmodell var att hjälpa fastighetsägare med uthyrning av lägenheter och (iii) att förstahandshyresgästen inte hade något eget behov av lägenheten innebar att det förelåg sådan intressegemenskap som avses i 7 kap. 31 § JB.
Vid bedömningen huruvida intressegemenskapen utnyttjats för att kringgå någon bestämmelse i lag till förmån för andrahandshyresgästen är främst bestämmelserna om besittningsskydd och bruksvärdeshyra av vikt. Därvid uttalade HD att det regelmässigt får betydelse vilka skäl som parterna i förstahandsavtalet kan antas ha haft för att utforma rättsförhållandet på aktuellt sätt. På samma sätt ska även skälet till att andrahandsuthyrning tillåts beaktas. Åtgärder som vidtas under hyresförhållandet kan också få betydelse vid bedömningen, till exempel om förstahandshyresgästen avstår sitt besittningsskydd med följd att andrahandshyresgästens besittningsskydd i realiteten blir utan betydelse eller om rättsförhållandet utnyttjas för att ta ut mer än skälig hyra.
I det aktuella fallet kom HD fram till att det förhållandet att andrahandshyresgästen hade besittningsskydd och att förstahandshyresgästen – utan att det framkommit några skäl och utan begränsning i tiden – avstått från sitt besittningsskydd till nackdel för andrahandshyresgästen utgjorde omständigheter som tydde på att rättsförhållandet i första ledet utnyttjats för att kringgå bestämmelserna om besittningsskydd. Vidare ansåg HD att andrahandshyresgästens hyra översteg den hyra som togs ut för andra liknande lägenheter med mellan 50 och 100 procent, vilket ansågs vara ett väsentligt högre belopp än vad en tillämpning av hyreslagstiftningens bestämmelser om skälig hyra skulle medföra. Eftersom fastighetsägaren var införstådd med att förstahandshyresgästens verksamhet gick ut på att hyra ut lägenheten måste denne också ha insett att en förutsättning för den redan höga hyran enligt förstahandsavtalet var att förstahandshyresgästen avsåg att ta ut en ännu högre hyra i andrahandsavtalet.
Sammantaget ansåg HD att intressegemenskap i den mening som avses i 7 kap. 31 § JB förelåg samt att intressegemenskapen utnyttjats för att kringgå bestämmelser till förmån för andrahandshyresgästen, dvs reglerna om skälig hyressättning (bruksvärdeshyra) och besittningsskydd.
Kommentar
Svea hovrätts dom där möjligheterna till blockuthyrning genom förmedlare begränsades var ett hårt slag för bostadsförmedlare och fastighetsägare som nyttjade dess tjänster. Före HD:s dom i det aktuella målet var det dock möjligt att nyttja bostadsförmedlare för uthyrning av lägenhet som inte upplåtits genom blockhyra. Genom denna dom minskar väsentligt fastighetsägares möjligheter att nyttja ett affärsupplägg med bostadsförmedlare.
För fastighetsägare och bostadsförmedlare som dock fortsätter tillämpa denna typ av hyresupplägg får utgången i målet stor betydelse. I praktiken innebär avgörandet att bruksvärdeshyra ska tillämpas samt att andrahandshyresgästen erhåller besittningsskydd under förutsättning att denne inte själv genom särskild överenskommelse avstår besittningsskyddet.
Med fallande priser, högre räntor och ovan nämnda rättsutveckling får 2022 summeras som ett tufft år för ägare av nyproducerade bostadsfastigheter. Dessutom har utrymmet för att höja presumtionshyran minskat genom Svea hovrätts avgöranden (ÖH 14593-20 och ÖH 1854-21).
För mer information, vänligen kontakta: Mikael Laag, partner, eller Emelie Bergman, Associate.
